Diện tích tầng hầm quy đổi bằng diện tích sàn hầm nhân hệ số theo độ sâu so với cốt vỉa hè. Hầm sâu đến 1,3 m tính 150%; trên 1,3 m đến dưới 1,7 m tính 170%; từ 1,7 m đến dưới 2,0 m tính 200%. Hầm từ 2,0 m trở lên có thể tính 250–300% theo bảng báo giá và phương án thi công. Chi phí theo m² bằng diện tích quy đổi nhân đơn giá áp dụng cho tầng hầm.
| Độ sâu so với cốt vỉa hè | Hệ số tham khảo | Hầm có sàn 80 m² được tính |
| Đến 1,3 m | 150% | 120 m² |
| Trên 1,3 m đến dưới 1,7 m | 170% | 136 m² |
| Từ 1,7 m đến dưới 2,0 m | 200% | 160 m² |
| Từ 2,0 m trở lên | 250–300% | 200–240 m² |
Chi phí xây dựng tầng hầm theo m² = Diện tích sàn hầm × Hệ số độ sâu × Đơn giá áp dụng cho tầng hầm.
Bảng báo giá phần thô hiện đăng của bên mình ghi 250% cho hầm sâu hơn 2,0 m. Mức 300% xuất hiện ở một số cách báo giá hầm sâu hơn; đó không phải mức cố định cho mọi hầm từ 2,0 m. Với công trình đúng các mốc 1,3 m hoặc 2,0 m, bên mình sẽ ghi rõ hệ số áp dụng trong bảng báo giá để bạn không phải tự đoán.
Diện tích tầng hầm quy đổi bằng diện tích sàn hầm nhân hệ số theo độ sâu
Diện tích tầng hầm quy đổi = Diện tích sàn hầm × Hệ số tầng hầm. Kết quả là số m² dùng để tính tiền phần hầm, không phải diện tích sàn sử dụng thực tế.
| Con số | Ý nghĩa |
| Diện tích sàn hầm | Diện tích phần hầm làm cơ sở tính trong bản vẽ và báo giá |
| Hệ số tầng hầm | Tỷ lệ quy đổi theo độ sâu, chẳng hạn 170% tương đương nhân 1,7 |
| Diện tích quy đổi | Số m² được đưa vào phép tính đơn giá |
Ví dụ, hầm có diện tích sàn 80 m², áp hệ số 170%:
80 m² × 1,7 = 136 m² diện tích tính giá.
Bạn vẫn có 80 m² sàn hầm. Con số 136 m² dùng để tính chi phí. Nó là một dòng trong tổng diện tích xây dựng, bên cạnh các phần khác của ngôi nhà.
Độ sâu tầng hầm quyết định hệ số 150%, 170%, 200% hoặc 250–300%
Hệ số tầng hầm tăng theo độ sâu: đến 1,3 m tính 150%; trên 1,3 m đến dưới 1,7 m tính 170%; từ 1,7 m đến dưới 2,0 m tính 200%; hầm sâu hơn được tính từ 250% theo bảng báo giá. Độ sâu trong bảng được đối chiếu với cốt vỉa hè, vì vậy mặt cắt và bảng diện tích phải dùng cùng một mốc đo.
Hầm sâu đến 1,3 m được tính 150% diện tích sàn hầm
Hầm sâu đến 1,3 m được quy đổi bằng 150% diện tích sàn hầm. Với sàn hầm 80 m², diện tích tính giá là 80 × 1,5 = 120 m². Đây là mức thấp nhất trong bốn nhóm hệ số đang xét.
Hầm sâu trên 1,3 m đến dưới 1,7 m được tính 170%
Hầm sâu trên 1,3 m đến dưới 1,7 m được quy đổi bằng 170% diện tích sàn hầm. Cùng diện tích 80 m², phần hầm được tính 136 m², cao hơn nhóm 150% là 16 m² tính giá.
Khi đọc báo giá, bạn nên kiểm tra cả số đo độ sâu lẫn hệ số. Chỉ nhìn dòng “hầm 136 m²” sẽ không biết bên thi công đã lấy 80 m² sàn hầm và nhân 170% như thế nào.
Hầm sâu từ 1,7 m đến dưới 2,0 m được tính 200%
Hầm sâu từ 1,7 m đến dưới 2,0 m được quy đổi bằng 200% diện tích sàn hầm. Sàn hầm 80 m² tạo ra 160 m² tính giá.
So với hệ số 170%, cùng mặt bằng hầm này tăng 24 m² quy đổi. Nếu đơn giá áp dụng là 4 triệu đồng/m², riêng chênh lệch diện tích quy đổi tương ứng 96 triệu đồng. Đây là lý do bên mình luôn ghi độ sâu và hệ số trên cùng dòng tính.
Hầm từ 2,0 m trở lên tính khoảng 250–300% theo bảng báo giá và phương án thi công
Hầm sâu hơn 2,0 m được bảng báo giá phần thô của bên mình tính 250% diện tích sàn hầm. Với hầm 80 m², phép tính là 80 × 2,5 = 200 m² tính giá. Một bảng áp mức 300% sẽ cho 240 m², chênh 40 m² quy đổi.
Hầm sâu làm khối lượng đào đất, xử lý vách và chống thấm thay đổi. Những phần việc này thuộc quy trình xây nhà có tầng hầm và cần được ghi rõ trong phạm vi báo giá. Khi so hai hệ số 250% và 300%, bên mình khuyên bạn đối chiếu thành tiền cùng các công việc đã bao gồm, thay vì chỉ chọn tỷ lệ thấp hơn.
Diện tích sàn hầm và cốt vỉa hè là hai đầu vào phải lấy từ hồ sơ công trình
Diện tích sàn hầm lấy từ bản vẽ mặt bằng hầm. Độ sâu lấy từ mặt cắt thể hiện cốt vỉa hè và cao độ sàn hầm. Hai số liệu này quyết định diện tích quy đổi trong báo giá.
| Đầu vào | Tìm ở đâu? | Dùng để làm gì? |
| Diện tích sàn hầm | Mặt bằng hầm, bảng diện tích | Là số m² gốc để nhân hệ số |
| Độ sâu hầm | Mặt cắt ghi cốt vỉa hè và cao độ hầm | Chọn hệ số 150%, 170%, 200% hoặc mức áp dụng cho hầm sâu |
Diện tích sàn hầm là phần diện tích dùng làm cơ sở nhân hệ số
Diện tích làm cơ sở tính là phần sàn hầm được ghi trong bản vẽ và báo giá. Hầm xây dưới một phần ngôi nhà thì lấy diện tích phần hầm đó.
Ví dụ, lô đất rộng 100 m² nhưng mặt bằng hầm chỉ có 80 m². Với hệ số 170%, diện tích hầm quy đổi là 80 × 170% = 136 m². Lấy 100 m² đất để nhân sẽ cho ra 170 m², cao hơn 34 m² tính giá.
Bên mình khuyên bạn đặt bản vẽ mặt bằng cạnh bảng diện tích. Đường bao phần hầm trên bản vẽ cần khớp với số m² ghi trong báo giá.
Độ sâu hầm được đối chiếu với cốt vỉa hè trên mặt cắt
Độ sâu dùng chọn hệ số được đối chiếu từ cốt vỉa hè đến cao độ sàn hầm theo mặt cắt của công trình. Bảng báo giá của bên mình cũng phân nhóm độ sâu theo cốt vỉa hè.
Trên mặt cắt, bạn hãy đối chiếu ba thông tin: đường cốt vỉa hè, cao độ sàn hầm và kích thước đứng giữa hai mốc. Chẳng hạn, mặt cắt ghi cốt vỉa hè ±0,000 và sàn hầm −1,500 m. Độ sâu đưa vào bảng tính là 1,5 m, tương ứng nhóm 170%.
Tầng bán hầm cần được phân loại rõ trước khi áp hệ số
Tầng bán hầm vẫn cần diện tích sàn và độ sâu ghi trên hồ sơ để tính giá. Chỉ ghi tên “bán hầm” chưa cho biết phải nhân hệ số nào.
Nếu bản vẽ gọi là bán hầm, bên mình sẽ đối chiếu mặt bằng, mặt cắt và dòng phân loại trong báo giá. Bạn cần thấy cùng một diện tích gốc và hệ số được dùng xuyên suốt các tài liệu ấy.
Chi phí xây dựng tầng hầm bằng diện tích quy đổi nhân đơn giá áp dụng
Chi phí xây dựng tầng hầm theo m² = Diện tích sàn hầm × Hệ số độ sâu × Đơn giá áp dụng cho tầng hầm.
Ví dụ dưới đây dùng 80 m² sàn hầm, hệ số 170% và đơn giá 4.000.000 đồng/m². Đơn giá này chỉ dùng để minh họa phép tính.
| Bước tính | Phép tính | Kết quả |
| Quy đổi diện tích hầm | 80 m² × 170% | 136 m² |
| Tính tiền theo diện tích | 136 m² × 4.000.000 đồng/m² | 544.000.000 đồng |
Nhân diện tích sàn hầm với hệ số để ra m² tính giá
Hầm 80 m² áp hệ số 170% có 136 m² diện tích tính giá. Phép tính là 80 × 1,7 = 136 m².
Con số 136 m² phải khớp với dòng diện tích quy đổi trong báo giá. Nếu bảng chỉ ghi tổng m² mà thiếu diện tích gốc hoặc hệ số, bạn sẽ khó tính lại dòng tiền hầm.
Nhân m² quy đổi với đơn giá để tính thành tiền phần hầm
Với đơn giá giả định 4.000.000 đồng/m², 136 m² quy đổi cho ra 544.000.000 đồng. Phép tính là 136 × 4.000.000 = 544.000.000 đồng.
Khi dùng báo giá thực tế, bạn thay 4 triệu đồng bằng đơn giá được ghi cho phạm vi hầm. Sau đó, cách tính giá xây nhà trọn gói theo m2 cộng các phần công trình và khoản báo riêng để ra tổng tiền cần đối chiếu
So sánh hai báo giá phải đối chiếu cả hệ số, đơn giá và phạm vi công việc
Thành tiền hầm phụ thuộc vào diện tích quy đổi và đơn giá; phạm vi công việc cho biết số tiền đó đã bao gồm những gì. Hai báo giá cùng tính hầm 80 m² vẫn có thể cho ra thành tiền khác nhau:
| Dòng báo giá minh họa | Phương án A | Phương án B |
| Diện tích sàn hầm | 80 m² | 80 m² |
| Hệ số | 170% | 200% |
| Diện tích tính giá | 136 m² | 160 m² |
| Đơn giá giả định | 4.000.000 đồng/m² | 3.600.000 đồng/m² |
| Thành tiền theo diện tích | 544.000.000 đồng | 576.000.000 đồng |
Các số trong bảng là ví dụ mô phỏng, không phải hai gói báo giá của Xây Nhà Đẹp. Phương án B cao hơn 32 triệu đồng dù đơn giá mỗi m² thấp hơn. Trước khi chọn, bạn cần kiểm tra lý do hai bên áp hệ số khác nhau và đối chiếu phần đào đất, kết cấu, chống thấm, ram dốc trong từng phạm vi.
Phạm vi móng, đào đất và chống thấm cần được đối chiếu trước khi cộng tiền hầm
Báo giá tầng hầm cần ghi rõ phần việc đã nằm trong đơn giá và khoản nào tính riêng. Bạn chỉ cộng khoản báo riêng khi khoản đó chưa có trong thành tiền theo m².
| Hạng mục | Dòng cần tìm trong báo giá | Cần xác nhận |
| Móng và kết cấu đáy hầm | Móng, kết cấu hầm | Hai dòng có tính trùng phần việc nào không? |
| Đào và vận chuyển đất | Đào đất, vận chuyển đất đi đổ | Đã nằm trong giá hầm hay có khối lượng, đơn giá riêng? |
| Vách hầm, chống thấm | Kết cấu và chống thấm tầng hầm | Vật tư, vị trí thi công đã được ghi đủ chưa? |
| Ram dốc | Ram xuống hầm | Đã tính trong diện tích, đơn giá hầm hay báo riêng? |
Phần móng và phần hầm cần có ranh giới khối lượng rõ trong báo giá
Móng và tầng hầm cần được ghi rõ khối lượng, hệ số và phạm vi khi cùng xuất hiện trong báo giá. Hệ số hầm không tự cho biết toàn bộ phần móng đã được tính ở đâu.
Bạn hãy đối chiếu hai dòng:
- Dòng hầm dùng bao nhiêu m² sàn, hệ số nào và gồm kết cấu đáy hầm ra sao?
- Dòng diện tích móng tính giá dùng loại móng, hệ số và phạm vi nào?
- Công việc nào xuất hiện trong cả hai phần mô tả? Nếu có, yêu cầu tách rõ khối lượng trước khi cộng tiền.
Bên mình thường kiểm tra ranh giới giữa đáy hầm và móng ngay trên bản vẽ kết cấu. Cách đó giúp hai bên thống nhất phần việc thực hiện, thay vì chỉ tranh luận về tỷ lệ phần trăm.
Đào đất, vận chuyển đất, chống thấm và ram dốc phải có trạng thái đã gồm hoặc báo riêng
Đào đất, vận chuyển đất, chống thấm và ram dốc phải được ghi là đã gồm trong giá hầm hoặc tính riêng. Mỗi dòng tính riêng cần có khối lượng, đơn giá và thành tiền.
Đừng chỉ hỏi “giá hầm đã trọn gói chưa?”. Hãy hỏi cụ thể: Đất đào được chở đi đâu? Chống thấm áp dụng cho đáy và vách nào? Ram dốc đã có trong phạm vi chưa? Câu trả lời phải khớp với bảng báo giá và phụ lục công việc.
Tổng chi phí phần hầm bằng thành tiền theo m² cộng các khoản ngoài phạm vi
Tổng chi phí phần hầm = Thành tiền theo m² + Các khoản hầm báo riêng chưa nằm trong đơn giá.
Tiếp tục ví dụ trước: phần hầm tính theo diện tích là 544 triệu đồng. Nếu báo giá ghi thêm 30 triệu đồng cho một công việc ngoài đơn giá hầm, tổng phần hầm là 574 triệu đồng. Số 30 triệu đồng ở đây chỉ minh họa phép cộng.
| Dòng tiền minh họa | Số tiền |
| Thành tiền hầm theo m² | 544.000.000 đồng |
| Công việc hầm báo riêng, chưa gồm trong đơn giá | 30.000.000 đồng |
| Tổng phần hầm trước khi xét thuế | 574.000.000 đồng |
Trong báo giá xây nhà trọn gói, phần hầm cần có phạm vi và cách tính tiền riêng để bạn đối chiếu với tổng giá trị hợp đồng.
Bảng kiểm năm dòng giúp tự đối chiếu diện tích và đơn giá tầng hầm
Bạn kiểm tra được tiền hầm khi báo giá có đủ diện tích gốc, độ sâu và hệ số, diện tích quy đổi, đơn giá cùng phạm vi, và các khoản cộng riêng.
| Dòng cần kiểm tra | Số liệu trong hồ sơ của bạn | Cách đối chiếu |
| 1. Diện tích sàn hầm | … m² | Khớp mặt bằng hầm |
| 2. Độ sâu và hệ số | … m; …% | Khớp mặt cắt và bảng hệ số |
| 3. Diện tích quy đổi | … m² | Diện tích sàn hầm × hệ số |
| 4. Đơn giá và phạm vi | … đồng/m² | Có danh mục công việc đi kèm |
| 5. Thành tiền và khoản riêng | … đồng | m² quy đổi × đơn giá, rồi cộng khoản chưa gồm |
Chốt lại: Lấy diện tích sàn hầm nhân hệ số để ra m² tính giá. Nhân tiếp với đơn giá áp dụng, rồi cộng đúng các khoản hầm nằm ngoài phạm vi đó.
Xây Nhà Đẹp Group
- Hotline: 0915.799.789
- Giới thiệu: https://xaynhadep.net.vn/gioi-thieu/
- Liên hệ: https://xaynhadep.net.vn/lien-he/
- Email: cskhxaynhadep@gmail.com
- Website: https://xaynhadep.net.vn
- Fanpage: Xây Nhà Đẹp Group
- Địa chỉ: 08 Lê Văn Khương, Phường Thới An, TP.HCM
- Chi nhánh Bình Phước: Tổ 9, Khu phố Hưng Long, Thị xã Chơn Thành, Bình Phước.
- Xưởng nội thất: 16/13A Đường 156, Bình Mỹ, Củ Chi, TP.HCM.
