Chi phí xây nhà 2 tầng tại Củ Chi năm 2026 khoảng 3,4–4,3 triệu đồng/m² phần thô và nhân công hoàn thiện. Giá trọn gói tham khảo 5–7 triệu đồng/m². Nhà 80 m² mỗi tầng, móng và mái cùng tính 50%, có diện tích quy đổi 240 m². Tiền xây trọn gói khoảng 1,2–1,68 tỷ đồng.
Tổng ngân sách còn gồm khoản ngoài gói và dự phòng. Bạn cần cộng đủ ba nhóm trước khi chốt nguồn tiền.
Đơn giá xây nhà 2 tầng tại Củ Chi năm 2026
Đơn giá tham khảo là 3,4–4,3 triệu đồng/m² xây thô và nhân công hoàn thiện; trọn gói 5–7 triệu đồng/m². Các mức giá được tính trên diện tích xây dựng quy đổi.
Hai hình thức khác nhau chủ yếu ở trách nhiệm cung cấp vật tư hoàn thiện.
Giá phần thô và nhân công hoàn thiện khoảng 3,4–4,3 triệu đồng/m²
Gói này gồm vật tư phần thô và nhân công theo hợp đồng. Chủ nhà mua thêm vật tư, thiết bị hoàn thiện.
| Nhóm công việc | Nhà thầu cung cấp | Chủ nhà cung cấp |
| Móng, cột, dầm, sàn | Vật tư và nhân công trong phạm vi nhận thầu | Khoản nền móng báo riêng |
| Xây, tô tường | Gạch, cát, xi măng và nhân công | Vật liệu nâng cấp ngoài thỏa thuận |
| Điện nước âm | Vật tư và thi công theo danh mục | Thiết bị hoàn thiện ngoài danh mục |
| Ốp lát, sơn | Nhân công hoàn thiện theo hợp đồng | Gạch, keo, sơn và vật tư liên quan |
| Thiết bị điện, vệ sinh | Công lắp đặt trong phạm vi nhận thầu | Đèn, công tắc, bồn cầu, lavabo, vòi |
| Cửa, kính, lan can | Phần việc được ghi trong hợp đồng | Sản phẩm và công lắp đặt được báo riêng |
Ví dụ, nhà có 240 m² quy đổi sẽ tốn 816 triệu–1,032 tỷ đồng cho gói này. Bạn cộng thêm vật tư hoàn thiện để tính tiền hoàn thành căn nhà.
Giá trọn gói khoảng 5–7 triệu đồng/m² theo mức hoàn thiện
Giá trọn gói gồm phần thô và hoàn thiện theo danh mục vật tư đã thống nhất. Mức đầu tư tăng khi nâng cấp cửa, gạch, sơn hoặc thiết bị.
Khoảng 5–7 triệu đồng/m² là mức tham khảo thị trường. Các gói của Xây Nhà Đẹp Group được công bố riêng:
| Gói dịch vụ | Đơn giá tham khảo | Định hướng lựa chọn |
| An Cư | 5,6–6,1 triệu đồng/m² | Ưu tiên ngân sách và công năng |
| Viên Mãn | 6,2–6,8 triệu đồng/m² | Tăng lựa chọn vật tư, mức hoàn thiện |
| Thịnh Vượng | Từ 6,9 triệu đồng/m² | Hoàn thiện cao cấp, cá nhân hóa không gian |
Các mức trên đang được công bố trên website của bên mình. xaynhadep.net.vn
Trong bảng giá thi công trọn gói, từng gói được phân theo vật tư và mức hoàn thiện.
Khi đối chiếu, bạn cần kiểm tra:
- Gạch: mã sản phẩm, kích thước, mức giá.
- Sơn: hãng, dòng sơn, số lớp.
- Cửa: vật liệu, hệ cửa, kính và phụ kiện.
- Điện, vệ sinh: mã thiết bị và số lượng.
- Phạm vi bàn giao: tủ bếp, đèn, máy lạnh, sân cổng đã gồm hay tính riêng.
- Thuế: tổng giá đã bao gồm hay chưa.
Cách tính diện tích và chi phí nhà 1 trệt 1 lầu
Chi phí theo gói = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá/m².
Diện tích quy đổi gồm tầng trệt, tầng lầu, móng, mái và phần phụ trợ trong báo giá. Mỗi hạng mục cần có diện tích và hệ số rõ ràng.
Tầng trệt và tầng lầu tính 100% diện tích từng tầng
Tầng trệt và tầng lầu tính 100% diện tích xây dựng từng tầng. Nhà 80 m² mỗi tầng có tổng diện tích sàn hai tầng là 160 m².
Ví dụ, khu đất rộng 100 m² nhưng chỉ xây 80 m² mỗi tầng:
| Hạng mục | Diện tích |
| Khu đất | 100 m² |
| Tầng trệt | 80 m² |
| Tầng lầu | 80 m² |
| Tổng sàn hai tầng | 160 m² |
| Phần đất còn lại ngoài nhà | 20 m² |
Phần sân 20 m² được dự toán riêng theo công việc thực hiện. Tiền sân có thể gồm xử lý nền, lát gạch và thoát nước.
Móng và mái được quy đổi theo loại kết cấu
Diện tích quy đổi của móng hoặc mái bằng diện tích làm căn cứ nhân hệ số tương ứng. Mái tôn thường tính 20–30%, mái bê tông 40–50%.
Bảng dưới minh họa một quy cách báo giá công khai:
| Hạng mục | Hệ số tham khảo | Phần cần kiểm tra |
| Móng đơn | 25–35% | Phạm vi móng và diện tích làm căn cứ |
| Móng băng một phương | 50% | Kết cấu móng, giằng và công việc đi kèm |
| Móng băng hai phương | 70% | Khối lượng theo thiết kế |
| Đài móng cọc | 40–50% | Tách tiền đài–giằng với tiền cọc, thi công cọc |
| Mái tôn | 20–30% | Khung đỡ, tôn và phụ kiện |
| Mái bê tông | 40–50% | Kết cấu, chống thấm và hoàn thiện |
| Mái ngói kèo thép | 50–60% | Khung kèo, ngói và phụ kiện |
| Mái bê tông kết hợp kèo thép, lợp ngói | 70–90% | Phần bê tông và hệ mái phía trên |
Các hệ số này thuộc quy cách của nguồn báo giá được đối chiếu.
Trong cách quy đổi diện tích tính tiền, móng và mái được tách riêng để kiểm tra từng khoản.
Với nhà 80 m² mỗi tầng, móng 50% và mái 50%, diện tích quy đổi là 240 m²:
| Hạng mục | Phép tính | Diện tích quy đổi |
| Tầng trệt | 80 × 100% | 80 m² |
| Tầng lầu | 80 × 100% | 80 m² |
| Móng | 80 × 50% | 40 m² |
| Mái | 80 × 50% | 40 m² |
| Tổng | 80 + 80 + 40 + 40 | 240 m² |
Ở đơn giá 6 triệu đồng/m², tiền theo gói là 1,44 tỷ đồng. Ban công, sân và phần báo riêng được bổ sung theo thiết kế.
Ban công và thông tầng cần được thể hiện riêng trong bảng diện tích
Ban công và khoảng thông tầng cần ghi riêng diện tích, hệ số và phạm vi thi công. Cách ghi này giúp tính đủ khối lượng, tránh cộng trùng.
| Hạng mục | Cách thể hiện trong báo giá | Điểm cần đối chiếu |
| Ban công | Diện tích thực tế × hệ số đã thống nhất | Sàn, lan can, chống thấm, lát nền |
| Khoảng thông tầng | Diện tích ô trống và cách quy đổi riêng | Phần sàn đã trừ, dầm bao và hoàn thiện liên quan |
Nếu báo giá áp dụng 50% hoặc 100%, tỷ lệ phải gắn với đúng hạng mục. Ô thông tầng cần được phân biệt với phần sàn có thi công.
Ví dụ, mặt bằng tầng lầu rộng 80 m² có ô thông tầng 6 m². Bảng diện tích phải chỉ rõ 74 m² sàn và 6 m² ô trống.
Nếu ô trống tính 50%, diện tích quy đổi là 74 + 6 × 50% = 77 m². Nếu tính 100%, kết quả là 80 m².
Hai cách chênh 3 m² quy đổi, tương ứng 18 triệu đồng ở đơn giá 6 triệu đồng/m². Chốt cách tính trước giúp bạn kiểm tra chính xác tổng tiền.
Dự toán nhà 2 tầng 60 m², 75 m², 80 m² và 100 m² tại Củ Chi
Nhà 60–100 m² mỗi tầng có tiền xây trọn gói khoảng 900 triệu–2,1 tỷ đồng. Mức này tính theo đơn giá 5–7 triệu đồng/m².
Bảng dưới tính hai tầng bằng nhau, móng 50% và mái 50%. Diện tích quy đổi bằng ba lần diện tích một tầng. Chi phí chưa cộng khoản ngoài gói và dự phòng.
| Diện tích mỗi tầng | Tổng sàn hai tầng | Diện tích quy đổi | Thô + nhân công hoàn thiện | Trọn gói |
| 60 m² | 120 m² | 180 m² | 612–774 triệu | 900 triệu–1,26 tỷ |
| 75 m² | 150 m² | 225 m² | 765–967,5 triệu | 1,125–1,575 tỷ |
| 80 m² | 160 m² | 240 m² | 816 triệu–1,032 tỷ | 1,2–1,68 tỷ |
| 100 m² | 200 m² | 300 m² | 1,02–1,29 tỷ | 1,5–2,1 tỷ |
Cột phần thô áp dụng 3,4–4,3 triệu đồng/m². Chủ nhà cần cộng thêm vật tư hoàn thiện khi chọn hình thức này.
Ví dụ, nhà 75 m² mỗi tầng được tính như sau:
- Tầng trệt và tầng lầu: 75 × 2 = 150 m².
- Móng: 75 × 50% = 37,5 m².
- Mái: 75 × 50% = 37,5 m².
- Tổng diện tích quy đổi: 150 + 37,5 + 37,5 = 225 m².
- Tiền trọn gói: 225 × 5–7 triệu = 1,125–1,575 tỷ đồng.
Khi so dự toán, bạn cần đối chiếu diện tích tính tiền. 150 m² sàn và 225 m² quy đổi là hai cơ sở tính khác nhau. Bảng trên thống nhất một cách quy đổi cho cả bốn diện tích.
Tổng ngân sách gồm tiền xây, khoản ngoài gói và dự phòng
Tổng ngân sách = Chi phí theo gói + Khoản ngoài phạm vi + Dự phòng.
Bên mình khuyên giữ 10–15% chi phí dự kiến trước dự phòng làm quỹ dự phòng ban đầu. Trước đó, bạn cần xác định đủ các khoản phải thanh toán riêng.
Khoản ngoài gói gồm nội thất, hạng mục ngoài nhà và phần việc báo riêng
Nội thất, sân cổng, xử lý nền, phá dỡ và hồ sơ ngoài hợp đồng cần được cộng riêng khi chủ nhà thanh toán.
| Nhóm chi phí | Hạng mục cần kiểm tra |
| Nội thất và thiết bị | Giường, sofa, tủ bếp, máy lạnh, rèm, thiết bị mua thêm |
| Ngoài nhà | Sân, cổng, hàng rào, mái che, thoát nước |
| Nền móng | Khảo sát, gia cố, cọc và thi công cọc được báo riêng |
| Chuẩn bị mặt bằng | Phá dỡ, vận chuyển xà bần, trung chuyển vật tư |
| Hồ sơ và thủ tục | Đo đạc, xin phép, hoàn công ngoài phạm vi hỗ trợ |
| Thuế và nâng cấp | Thuế chưa gồm trong giá; chênh lệch vật tư, khối lượng bổ sung |
Các khoản ngoài phạm vi hợp đồng cần được đối chiếu từng đầu việc để xác định số tiền còn phải trả.
Bạn đánh dấu mỗi khoản theo ba trạng thái:
- Đã gồm: nằm trong giá hợp đồng, không cộng lại.
- Tính riêng: có giá hoặc khối lượng để bổ sung ngân sách.
- Chưa xác định: cần làm rõ phạm vi và cách tính trước khi chốt tiền.
Dự phòng 10–15% giúp chủ động khi điều chỉnh nhu cầu hoặc bổ sung công việc
Bên mình khuyên tính dự phòng 10–15% trên tổng chi phí dự kiến trước dự phòng. Khoản này giúp chủ động nguồn tiền cho thay đổi được duyệt.
Tiền dự phòng = (Chi phí theo gói + Khoản ngoài gói) × 10–15%.
Ví dụ, tiền thi công là 1,44 tỷ đồng, khoản ngoài gói giả định 100 triệu đồng:
| Khoản tiền | Giá trị |
| Chi phí theo gói | 1,44 tỷ đồng |
| Khoản ngoài gói minh họa | 100 triệu đồng |
| Tổng trước dự phòng | 1,54 tỷ đồng |
| Dự phòng 10–15% | 154–231 triệu đồng |
| Tổng ngân sách cần chuẩn bị | 1,694–1,771 tỷ đồng |
Khoản đã xác định, như tiền sân cổng hoặc mua thiết bị, được đưa vào dự toán trước. Quỹ dự phòng dành cho phần chưa xác định và điều chỉnh trong quá trình triển khai.
Nền đất, kiểu mái, vật tư và vận chuyển làm chi phí thay đổi ra sao?
Nền móng, kiểu mái, vật tư và vận chuyển làm thay đổi khối lượng, biện pháp thi công và tiền hoàn thiện. Vì vậy, hai căn nhà cùng diện tích vẫn có thể khác tổng tiền.
Nền đất và lối tiếp cận ảnh hưởng tiền móng, máy móc và trung chuyển
Nền đất cần gia cố làm tăng tiền móng. Đường tiếp cận hạn chế làm tăng công trung chuyển và bố trí thiết bị.
| Điều kiện khu đất | Công việc cần thực hiện | Khoản tiền bị ảnh hưởng |
| Đất yếu, đất san lấp cần xử lý | Khảo sát, gia cố theo thiết kế | Khảo sát, vật liệu, nhân công và máy |
| Phương án móng cọc | Cung cấp cọc, hạ cọc, thi công đài–giằng | Tiền cọc, vận chuyển, máy và kết cấu móng |
| Xe tải không vào sát công trình | Bốc xếp, trung chuyển vật tư | Nhân công, phương tiện và số lượt vận chuyển |
| Mặt bằng tập kết nhỏ | Chia đợt giao hàng, bố trí kho bãi | Giao nhận và tổ chức thi công |
Chi phí xử lý nền đất yếu gồm khảo sát, gia cố và thiết bị theo phương án nền móng.
Bạn cần yêu cầu báo giá tách tiền cọc, thi công cọc và đài–giằng. Điều kiện nền đất được xác định theo từng khu đất.
Kiểu mái và mức hoàn thiện làm thay đổi tiền kết cấu, vật tư và nhân công
Kiểu mái thay đổi tiền kết cấu và lợp mái. Mức hoàn thiện thay đổi tiền gạch, sơn, cửa và thiết bị.
| Cấu hình | Nhóm chi phí cần đối chiếu |
| Mái bê tông | Bê tông, cốt thép, cốp pha, chống thấm và thoát nước |
| Mái tôn | Khung đỡ, tôn, cách nhiệt và phụ kiện |
| Mái Nhật, mái Thái | Kết cấu đỡ, khung kèo, vật liệu lợp, diện tích và chi tiết mái |
| Nâng cấp gạch, sơn | Giá vật tư, khối lượng và yêu cầu thi công |
| Nâng cấp cửa, thiết bị | Hệ cửa, kính, phụ kiện, mã sản phẩm và công lắp đặt |
Với 240 m² quy đổi, chênh 500.000 đồng/m² tương ứng 120 triệu đồng. Bạn nên xác định khoản tăng này dành cho những vật tư hoặc phần việc nào.
Chọn diện tích, công năng và vật tư phù hợp ngân sách
Chốt diện tích, số phòng, kiểu mái và mức hoàn thiện giúp chọn phương án nhà hai tầng phù hợp nguồn tiền.
Bên mình ưu tiên xác định công năng trước, sau đó phân bổ tiền cho từng nhóm hoàn thiện.
Ngân sách 1 tỷ phù hợp với quy mô nào?
Ở giá 5 triệu đồng/m², nhà 60 m² mỗi tầng có tiền theo gói khoảng 900 triệu đồng. Phép tính dùng hai tầng bằng nhau, móng 50% và mái 50%.
| Khoản tiền | Giá trị |
| Ngân sách có sẵn | 1 tỷ đồng |
| Diện tích quy đổi | 180 m² |
| Tiền theo gói | 900 triệu đồng |
| Còn cho ngoài gói và dự phòng | 100 triệu đồng |
Nếu giữ dự phòng 10%, tổng tiền trước dự phòng tối đa khoảng 909,1 triệu đồng. Sau tiền thi công, khoản ngoài gói còn khoảng 9,1 triệu đồng.
Nếu giữ dự phòng 15%, riêng tiền thi công và dự phòng đã là 1,035 tỷ đồng.
Ngân sách 1 tỷ phù hợp kịch bản 900 triệu tiền xây khi khoản ngoài gói rất ít. Nếu cần thêm sân cổng, nội thất hoặc xử lý nền, bạn cần điều chỉnh phương án.
Điều chỉnh diện tích và mức hoàn thiện để giảm tổng tiền
Giảm diện tích chưa cần dùng và chọn vật tư phù hợp giúp giảm tiền xây. Kết cấu được giữ theo thiết kế.
| Thứ tự ưu tiên | Cách điều chỉnh |
| Diện tích | Bỏ phần mở rộng chưa cần sử dụng |
| Công năng | Chốt số phòng, hạn chế diện tích giao thông dư |
| Kiến trúc | Giảm chi tiết trang trí và hình khối phức tạp |
| Hoàn thiện | Chọn gạch, sơn, cửa và thiết bị theo mức tiền đã phân bổ |
| Nội thất | Chia đợt mua sắm theo nhu cầu sử dụng |
Ví dụ, giảm từ 80 xuống 75 m² mỗi tầng sẽ giảm 15 m² quy đổi theo cùng hệ số móng–mái. Ở giá 6 triệu đồng/m², tiền theo gói giảm 90 triệu đồng.
Việc chọn vật tư theo ngân sách bắt đầu từ danh mục, quy cách và mức tiền dành cho từng nhóm. Bạn nên chốt mã sản phẩm trước khi ký để kiểm soát tiền nâng cấp.
Thông tin cần chuẩn bị để nhận dự toán nhà 2 tầng tại Củ Chi
Diện tích đất, diện tích từng tầng, công năng, kiểu mái và mức hoàn thiện là cơ sở lập dự toán.
Bạn cần chuẩn bị:
- Kích thước đất và phần dự kiến xây.
- Diện tích trệt, lầu, ban công và sân.
- Số phòng ngủ, khu vệ sinh và nhu cầu đặc biệt.
- Kiểu mái, phong cách kiến trúc.
- Mức hoàn thiện và ngân sách dự kiến.
- Hiện trạng đất, nhà cũ và đường vận chuyển.
- Bản vẽ hiện có và thời điểm khởi công.
Trong dịch vụ xây nhà trọn gói tại Củ Chi, bên mình dùng kết quả khảo sát và thiết kế để lập dự toán. Danh mục vật tư xác định mức hoàn thiện và phạm vi thi công.
Bạn gửi thông tin khu đất cùng nhu cầu sử dụng để bên mình tư vấn phương án và ngân sách.
Xây Nhà Đẹp Group
- Hotline: 0915.799.789
- Giới thiệu: https://xaynhadep.net.vn/gioi-thieu/
- Liên hệ: https://xaynhadep.net.vn/lien-he/
- Email: cskhxaynhadep@gmail.com
- Website: https://xaynhadep.net.vn
- Fanpage: Xây Nhà Đẹp Group
- Địa chỉ: 08 Lê Văn Khương, Phường Thới An, TP.HCM
- Chi nhánh Bình Phước: Tổ 9, Khu phố Hưng Long, Thị xã Chơn Thành, Bình Phước.
- Xưởng nội thất: 16/13A Đường 156, Bình Mỹ, Củ Chi, TP.HCM.
