Có. Ban công được tính vào diện tích sàn xây dựng của tầng có ban công. Khi báo giá thi công, ban công có mái thường quy đổi 100%, không mái thường quy đổi 50%. Ban công đua thông thường không làm tăng diện tích chiếm đất khi đáp ứng quy định áp dụng.
Bạn cần phân biệt ba cách tính sau:
| Mục đích tính | Cách xử lý diện tích ban công |
| Diện tích sàn xây dựng | Cộng diện tích mặt bằng ban công vào sàn tầng |
| Mật độ xây dựng | Xác định theo diện tích chiếm đất và thiết kế được duyệt |
| Báo giá thi công | Nhân diện tích thực tế với hệ số trong báo giá |
Bên mình khuyên bạn xác định mục đích tính trước khi đối chiếu số m². Một ban công có thể cho ra các con số khác nhau trong từng bảng tính.
Ban công được tính vào diện tích sàn xây dựng của tầng có ban công
Diện tích sàn của một tầng bao gồm diện tích mặt bằng ban công và lô gia. Định nghĩa này được nêu trong văn bản của Bộ Xây dựng.
Phần ban công đua ra ngoài mặt tiền vẫn được ghi nhận trong diện tích sàn tầng đó. Tổng diện tích sàn công trình bằng tổng diện tích sàn của các tầng.
Ví dụ, một tầng có:
- Phần sàn trong nhà: 60 m², chưa gồm ban công.
- Ban công: 6 m².
- Diện tích sàn tầng: 60 + 6 = 66 m².
Diện tích sàn thực tế và diện tích quy đổi tính tiền là hai con số khác nhau. Nếu ban công 6 m² áp dụng hệ số 50%, diện tích tính giá là 3 m². Diện tích ban công thực tế vẫn là 6 m².
Trong cách xác định diện tích xây dựng, mỗi hạng mục cần được ghi đúng mục đích tính.
Với hồ sơ cấp phép, bạn ghi diện tích theo chỉ tiêu yêu cầu và bản vẽ được duyệt. Đừng bỏ ban công khỏi diện tích sàn chỉ vì phần này không làm tăng mật độ.
Ban công thông thường không làm tăng mật độ xây dựng khi đáp ứng điều kiện áp dụng
Ban công đua ở tầng trên thường không làm tăng diện tích chiếm đất dùng để tính mật độ. Bạn cần đối chiếu thiết kế với quy hoạch và quy định quản lý kiến trúc địa phương.
Mật độ và tổng diện tích sàn sử dụng hai phép tính khác nhau.
Mật độ xây dựng được tính từ diện tích chiếm đất, không phải tổng diện tích sàn các tầng
Mật độ xây dựng thuần = Diện tích chiếm đất của công trình / Diện tích lô đất × 100%. QCVN 01:2021/BXD xác định mật độ theo diện tích chiếm đất.
Ví dụ:
- Diện tích lô đất: 100 m².
- Diện tích chiếm đất: 80 m².
- Mật độ xây dựng: 80 / 100 × 100% = 80%.
Khi tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ, bạn không cộng diện tích tất cả các tầng vào tử số.
Nếu ban công tầng trên được xác định không làm tăng diện tích chiếm đất, mật độ trong ví dụ vẫn là 80%.
Ban công có cột chống hoặc được quây thành phòng cần kiểm tra lại phần diện tích chiếm đất
Cột chống xuống đất và việc quây ban công thành phòng làm thay đổi cấu hình cần kiểm tra. Bên mình khuyên đối chiếu cả mặt bằng, mặt cắt và công năng sử dụng.
| Tình huống | Điểm cần kiểm tra |
| Ban công đua, không có cột xuống đất | Ranh giới chiếm đất, độ vươn và thiết kế được duyệt |
| Ban công có cột hoặc tường đỡ xuống đất | Không gian bên dưới có tạo thành phần công trình chiếm đất không |
| Ban công được quây thành phòng kín | Diện tích, công năng và mức độ phù hợp với giấy phép |
| Bổ sung mái, cột hoặc tường sau khi xây | Phần thay đổi so với hồ sơ được duyệt |
Một cột chống không tự động khiến toàn bộ diện tích ban công được cộng vào mật độ. Kết luận phải dựa trên cấu hình công trình và quy định áp dụng.
Nếu dự định quây ban công thành phòng, bạn nên kiểm tra hồ sơ trước khi thi công. Phần mở rộng cần được đối chiếu cả chỉ tiêu diện tích và thiết kế được phép.
Ban công có mái che thường tính 100%, không mái che thường tính 50% khi báo giá thi công
Ban công có mái che thường tính 100%, không mái che thường tính 50% diện tích thực tế. Hệ số này chuyển diện tích ban công thành số m² dùng để tính tiền thi công.
| Loại ban công | Hệ số thường gặp | Ban công thực tế 6 m² |
| Có mái che | 100% | 6 m² tính giá |
| Không mái che | 50% | 3 m² tính giá |
Bên mình khuyên bạn đọc hệ số cùng phạm vi công việc. Mức 100% hoặc 50% cần được ghi rõ trong báo giá của công trình.
Ban công có mái che được quy đổi theo phần diện tích được che phủ
Ban công có mái che 6 m² được tính thành 6 m² tính giá khi áp dụng hệ số 100%.
Phần che phủ được xác định trên mặt bằng và mặt cắt. Mái che có thể là sàn tầng phía trên hoặc mái được lắp riêng.
Bạn cần kiểm tra:
- Mái che phủ toàn bộ hay một phần ban công?
- Phần mái đã được tính trong dòng sàn tầng trên chưa?
- Mái lắp riêng đã nằm trong phạm vi gói hay được báo thêm?
Lam trang trí có khe hở cần được phân biệt với mái che kín. Bản vẽ và báo giá phải thể hiện cách phân loại phần này.
Ban công không mái che vẫn được tính vì có kết cấu và công việc hoàn thiện
Ban công không mái 6 m² được tính thành 3 m² tính giá khi áp dụng hệ số 50%. Diện tích sàn thực tế vẫn là 6 m².
Dù không có mái, ban công vẫn cần các phần việc theo thiết kế:
- Kết cấu sàn.
- Chống thấm.
- Tạo dốc và thoát nước.
- Lát nền.
- Lắp lan can.
Bạn nên kiểm tra từng phần việc đã gồm trong đơn giá chưa. Chẳng hạn, lan can kính và lan can sắt có cấu hình, chi phí khác nhau.
Theo mình, hệ số thấp hơn chỉ có ý nghĩa khi phạm vi thi công được đối chiếu đầy đủ.
Diện tích ban công tính giá bằng diện tích thực tế nhân hệ số quy đổi
Diện tích ban công tính giá = Diện tích ban công thực tế × Hệ số quy đổi.
Với ban công hình chữ nhật:
Diện tích thực tế = Chiều dài × Chiều sâu.
Bạn lấy kích thước theo vùng ban công được xác định trên bản vẽ. Không nhân hệ số ban công trên toàn bộ diện tích sàn tầng.
Ban công 4 × 1,5 m có diện tích thực tế 6 m²
Ban công dài 4 m, sâu 1,5 m có diện tích thực tế 6 m². Ví dụ dưới đây áp dụng cách quy đổi 100% và 50%.
| Trường hợp | Diện tích thực tế | Phép tính quy đổi | Diện tích tính giá |
| Có mái che | 4 × 1,5 = 6 m² | 6 × 100% | 6 m² |
| Không mái che | 4 × 1,5 = 6 m² | 6 × 50% | 3 m² |
Con số 3 m² là diện tích quy đổi để tính tiền. Ban công không mái vẫn có 6 m² sàn thực tế.
Bên mình khuyên bảng diện tích giữ riêng ba cột: diện tích thực tế, hệ số và diện tích tính giá. Bạn sẽ kiểm tra được từng phép tính.
Ban công che một phần và nhiều ban công được tính theo từng vùng, từng tầng
Các vùng có hệ số khác nhau được tính riêng rồi cộng. Với nhiều ban công, bạn tính từng vị trí ở từng tầng.
Ví dụ, ban công 6 m² gồm 4 m² có mái và 2 m² không mái:
| Vùng ban công | Diện tích thực tế | Hệ số áp dụng | Diện tích tính giá |
| Có mái | 4 m² | 100% | 4 m² |
| Không mái | 2 m² | 50% | 1 m² |
| Tổng | 6 m² | — | 5 m² |
Phép tính: 4 × 100% + 2 × 50% = 5 m² quy đổi.
Nếu hai tầng đều có ban công như ví dụ, tổng diện tích tính giá là 5 + 5 = 10 m².
Mình ưu tiên ghi từng dòng theo tầng để dễ đối chiếu. Ví dụ: “ban công lầu 1”, “ban công lầu 2”, kèm diện tích và hệ số riêng.
Trong phép tính giá xây nhà theo m², phần ban công quy đổi được cộng vào tổng diện tích. Tổng này được nhân với đơn giá của gói thi công đã chọn.
Ban công cần được bóc tách rõ để tránh tính trùng với sàn tầng và phần mái
Ban công cần được ghi rõ trong dòng sàn tầng hoặc tách riêng để tránh cộng lặp diện tích và phần việc. Bên mình khuyên đối chiếu từng dòng với vùng tương ứng trên bản vẽ.
Tách phần sàn trong nhà và ban công trước khi áp hệ số riêng
Sàn tầng 66 m² đã gồm ban công 6 m² thì phần sàn trong nhà là 60 m². Khi ban công áp dụng hệ số riêng, bạn tách hai phần trước khi tính.
Ví dụ, báo giá tính sàn trong nhà 100% và ban công không mái 50%:
| Cách tính | Phép tính | Diện tích tính giá |
| Đúng: tách sàn trong nhà và ban công | 60 × 100% + 6 × 50% | 63 m² |
| Sai: giữ cả ban công trong dòng sàn rồi cộng thêm | 66 × 100% + 6 × 50% | 69 m² |
Cách cộng sai làm tăng 6 m² tính giá. Với đơn giá minh họa 6 triệu đồng/m², chênh lệch là 36 triệu đồng.
Đây là lỗi khi dòng 66 m² đã bao gồm cùng phần ban công đang được cộng thêm. Bạn cần kiểm tra ranh giới đo và phạm vi từng dòng.
Mình ưu tiên đánh dấu hai vùng trên mặt bằng: sàn trong nhà và sàn ban công. Cách này giúp kiểm tra con số nhanh hơn việc chỉ đọc tổng m².
Sàn ban công và mái phía trên được kiểm tra theo phần việc đã bao gồm
Sàn ban công và mái phía trên là hai bộ phận riêng. Cùng hình chiếu không đồng nghĩa chúng bị tính trùng.
Ví dụ, ban công lầu 1 nằm dưới ban công lầu 2. Sàn ban công lầu 2 đồng thời che phần bên dưới.
| Dòng báo giá | Điểm cần đối chiếu |
| Sàn ban công lầu 1 | Đã gồm kết cấu và hoàn thiện phần sàn nào? |
| Sàn ban công lầu 2 | Có phải bộ phận riêng được thể hiện trên bản vẽ không? |
| Mái che ban công lầu 1 | Có tính lại chính sàn lầu 2 đã ghi ở dòng khác không? |
| Mái lắp bổ sung | Kết cấu, vật liệu và nhân công đã nằm trong gói chưa? |
Một phần việc đã bao gồm không được cộng lại dưới tên hạng mục khác. Ngược lại, mái lắp riêng có thể tạo thêm khối lượng cần tính.
Bảng diện tích trong hợp đồng cần ghi rõ ranh giới và phạm vi từng hạng mục. Bạn sẽ xác định được mỗi dòng đang tính cho bộ phận nào.
Báo giá ban công cần ghi rõ diện tích, hệ số và công việc đã bao gồm
Báo giá ban công cần ghi diện tích thực tế, hệ số, diện tích tính giá và phạm vi công việc. Những thông tin này giúp bạn kiểm tra cả số m² lẫn tiền phải trả.
Trước khi chốt, bạn đối chiếu tám điểm:
- Vị trí, kích thước: ban công thuộc tầng nào, dài và sâu bao nhiêu?
- Mái che: vùng nào có mái, vùng nào không mái?
- Hệ số: từng vùng được áp dụng bao nhiêu phần trăm?
- Sàn tầng: diện tích ban công đã nằm trong dòng này chưa?
- Phần mái: được ghi ở dòng nào, đã gồm trong hạng mục khác chưa?
- Công việc: kết cấu, chống thấm, lát nền, thoát nước và lan can đã gồm chưa?
- Khoản báo riêng: vật tư hoặc công việc nào cần thanh toán thêm?
- Phép tổng: tổng diện tích quy đổi có khớp từng dòng thành phần không?
Đơn giá thi công nhà trọn gói cần đi cùng danh mục vật tư và phạm vi công việc. Hai báo giá cùng hệ số vẫn có thể khác tiền vì cấu hình lan can hoặc mái che.
Phần chống thấm ban công cần được ghi cùng tạo dốc, thoát nước và lớp hoàn thiện. Chỉ ghi “lát nền ban công” chưa làm rõ các phần việc này.
Bên mình khuyên chốt bảng diện tích cùng phạm vi thi công trước khi thống nhất tổng tiền. Điểm chưa rõ nên được bổ sung vào báo giá hoặc phụ lục hợp đồng.
Ban công được tính vào diện tích sàn xây dựng. Mật độ được xác định theo diện tích chiếm đất và quy định áp dụng. Khi tính tiền thi công, diện tích ban công được nhân hệ số trong báo giá.
Xây Nhà Đẹp Group
- Hotline: 0915.799.789
- Giới thiệu: https://xaynhadep.net.vn/gioi-thieu/
- Liên hệ: https://xaynhadep.net.vn/lien-he/
- Email: cskhxaynhadep@gmail.com
- Website: https://xaynhadep.net.vn
- Fanpage: Xây Nhà Đẹp Group
- Địa chỉ: 08 Lê Văn Khương, Phường Thới An, TP.HCM
- Chi nhánh Bình Phước: Tổ 9, Khu phố Hưng Long, Thị xã Chơn Thành, Bình Phước.
- Xưởng nội thất: 16/13A Đường 156, Bình Mỹ, Củ Chi, TP.HCM.
