Cách tính giá xây nhà trọn gói là lấy tổng diện tích xây dựng sau quy đổi nhân với đơn giá trọn gói trên mỗi m². Nhà 5 × 12 m, xây 1 trệt 1 lầu, có móng và mái cùng tính 50% sẽ có 180 m² diện tích quy đổi. Với đơn giá 6 triệu đồng/m², chi phí theo diện tích là 1,08 tỷ đồng. Tổng tiền thanh toán còn cần đối chiếu các khoản báo riêng và VAT.
Công thức tính giá xây nhà trọn gói theo m² gồm hai đầu vào chính
Chi phí xây nhà trọn gói theo m² = Tổng diện tích quy đổi × Đơn giá trọn gói/m². Bạn xác định diện tích tính giá trước, rồi nhân với đơn giá của gói vật tư đã chọn.
| Đầu vào | Lấy số liệu từ đâu? | Dùng để làm gì? |
| Tổng diện tích quy đổi | Diện tích từng tầng và các phần móng, mái, ban công, sân thượng sau khi áp hệ số | Xác định số m² tính tiền |
| Đơn giá trọn gói/m² | Gói vật tư và phạm vi thi công trong báo giá | Tính chi phí trên mỗi m² |
Trong dịch vụ xây nhà trọn gói, đơn giá gắn với phần việc và vật tư đã thống nhất. Vì vậy, bên mình luôn đọc phạm vi gói cùng với con số đồng/m².
Trước khi chọn đơn giá, bạn cần cộng đúng diện tích của từng phần công trình.
Tổng diện tích quy đổi được cộng từ móng, các tầng, ban công và mái
Tổng diện tích quy đổi bằng diện tích móng, các tầng, ban công, sân thượng và mái sau khi áp hệ số tương ứng. Công thức cho từng dòng là:
Diện tích thực tế của hạng mục × Hệ số quy đổi = Diện tích tính giá của hạng mục.
| Phần công trình | Hệ số tham khảo |
| Móng đơn | 30–40% |
| Móng cọc | 40–50% |
| Móng băng | 50–70% |
| Tầng trệt và mỗi lầu | 100% |
| Ban công, sân thượng có mái che | 60–70% |
| Ban công, sân thượng không mái che | 40–50% |
| Mái tôn | 30–40% |
| Mái bê tông cốt thép phẳng | 40–50% |
| Mái ngói vì kèo hoặc bê tông dán ngói | 60–100% |
Các mức trên giúp bạn ước tính và kiểm tra từng dòng. Khi lập bảng diện tích xây dựng, bên Xây Nhà Đẹp Group ghi riêng diện tích thực tế và hệ số của mỗi phần. Nhờ vậy, chủ nhà có thể lần ra tổng m² thay vì chỉ nhận một con số cuối.
Phần móng được quy đổi theo loại móng: móng đơn 30–40%, móng cọc 40–50%, móng băng 50–70%
Móng đơn tính khoảng 30–40%, móng cọc 40–50% và móng băng 50–70% diện tích sàn dùng làm căn cứ. Đây là ba mức tham khảo để đưa phần móng vào tổng diện tích tính giá.
| Loại móng | Hệ số tham khảo | Nếu diện tích căn cứ là 60 m² |
| Móng đơn | 30–40% | 18–24 m² |
| Móng cọc | 40–50% | 24–30 m² |
| Móng băng | 50–70% | 30–42 m² |
Chẳng hạn, móng được tính 50% × 60 m² = 30 m². Bên mình khuyên kiểm tra thêm dòng ép cọc trước khi cộng tiền: hệ số diện tích móng và chi phí ép cọc không mặc nhiên là cùng một khoản. Chi phí ép cọc được xác định theo phương án móng và khối lượng thi công; nếu báo giá gói chưa gồm, khoản này cần được ghi riêng.
Tầng trệt và mỗi lầu được tính 100% diện tích sàn xây dựng
Tầng trệt và từng lầu được tính 100% diện tích xây dựng của chính tầng đó. Nếu hai tầng đều rộng 60 m², phần tầng đưa vào phép tính là 60 + 60 = 120 m².
Khi diện tích hai tầng khác nhau, hãy cộng theo bản vẽ: tầng trệt 60 m² và lầu 50 m² cho ra 110 m², không phải 120 m². Đây là lý do bên mình lấy diện tích xây thực tế từng tầng, thay vì nhân số tầng với toàn bộ diện tích đất.
Ban công, sân thượng và mái được tính theo diện tích cùng hệ số của từng cấu tạo
Ban công và sân thượng có mái che tính tham khảo 60–70%; phần không mái che tính 40–50%. Với mái, mức tham khảo là 30–40% cho mái tôn, 40–50% cho mái bê tông phẳng và 60–100% cho mái ngói theo cấu tạo.
| Hạng mục | Diện tích thực tế | Hệ số minh họa | Diện tích tính giá |
| Ban công có mái che | 10 m² | 60% | 6 m² |
| Sân thượng không mái che | 20 m² | 50% | 10 m² |
| Mái bê tông phẳng | 60 m² | 50% | 30 m² |
Bên mình ưu tiên kiểm tra diện tích thực tế của từng phần trước khi áp hệ số. Một ban công 10 m² không được nhân hệ số trên toàn bộ sàn 60 m². Với sân thượng có mái, bảng tính cũng cần chỉ rõ phần sân và phần mái để tránh cộng chồng cùng một diện tích.
Ở nhà một tầng, mái chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng diện tích quy đổi. Vì vậy, loại mái và diện tích mái là hai số liệu cần chốt khi tính chi phí xây nhà cấp 4.
Đơn giá xây nhà trọn gói cần chọn theo gói vật tư và phạm vi thi công
Đơn giá trọn gói là số tiền tính cho mỗi m² diện tích quy đổi, theo phạm vi thi công và mức vật tư hoàn thiện đã chọn. Mức tham khảo là 5,5–6,5 triệu đồng/m² cho gói cơ bản, 6,5–7,5 triệu cho gói khá và 8–12 triệu cho gói cao cấp.
| Hình thức xây dựng | Đơn giá tham khảo | Phần cần xác định khi tính tổng |
| Phần thô và nhân công hoàn thiện | 3,4–4,2 triệu đồng/m² | Chi phí vật tư hoàn thiện do chủ nhà cung cấp |
| Xây nhà trọn gói | 5,5–12 triệu đồng/m² theo mức hoàn thiện | Danh mục vật tư, phần việc đã gồm và khoản báo riêng |
Để chọn số đưa vào công thức, bên mình đọc đơn giá cùng danh mục vật tư. Cùng một diện tích 180 m², chênh 500.000 đồng/m² đã làm chi phí theo diện tích chênh 90 triệu đồng.
Phần thô và nhân công hoàn thiện có mức tham khảo 3,4–4,2 triệu đồng/m²
Đơn giá phần thô và nhân công hoàn thiện tham khảo khoảng 3,4–4,2 triệu đồng/m². Gói này tính phần thô và công hoàn thiện theo phạm vi thỏa thuận. Chủ nhà cần tính thêm vật tư hoàn thiện mình cung cấp.
Ví dụ, 180 m² × 3,8 triệu đồng/m² = 684 triệu đồng cho phần việc theo đơn giá này. Con số 684 triệu chưa phải tổng chi phí xây nhà trọn gói. Nếu bạn định mua gạch, sơn hoặc thiết bị vệ sinh, hãy dự trù chúng thành các dòng riêng. Đừng cộng tiếp đơn giá phần thô vào đơn giá trọn gói, vì hai mức giá dùng cho hai phương án lựa chọn khác nhau.
Ba gói trọn gói của Xây Nhà Đẹp Group có mức giá An Cư, Viên Mãn và Thịnh Vượng riêng
Bên mình đang công bố gói An Cư 5,6–6,1 triệu, Viên Mãn 6,2–6,8 triệu và Thịnh Vượng từ 6,9 triệu đồng/m². Mỗi mức giá gắn với một phạm vi vật tư hoàn thiện, nên bạn có thể chọn gói trước khi nhân với diện tích.
| Gói | Đơn giá công bố | Cách dùng khi ước tính |
| An Cư | 5,6–6,1 triệu đồng/m² | Ước tính theo mức vật tư của gói An Cư |
| Viên Mãn | 6,2–6,8 triệu đồng/m² | Ước tính theo mức vật tư của gói Viên Mãn |
| Thịnh Vượng | Từ 6,9 triệu đồng/m² | Ước tính theo vật tư và chi tiết hoàn thiện được chọn |
Chẳng hạn, nhà có 180 m² diện tích quy đổi dùng đơn giá 6 triệu đồng/m² sẽ có chi phí theo diện tích là 1,08 tỷ đồng. Mức 6 triệu nằm trong dải công bố của gói An Cư. Trong bảng báo giá xây nhà trọn gói, bạn có thể đối chiếu đơn giá với phạm vi vật tư của từng gói.
Khi chọn gói, bên mình khuyên chốt loại vật tư và mức giá được tính cho từng hạng mục hoàn thiện. Việc đó giúp bạn biết khoản nâng cấp nào làm tổng tiền tăng, thay vì chỉ thấy một đơn giá/m² mới.
Ví dụ nhà 5 × 12 m, 1 trệt 1 lầu có chi phí theo m² là 1,08 tỷ đồng
Nhà xây 60 m² mỗi tầng, gồm 1 trệt 1 lầu, móng và mái cùng tính 50%, có tổng diện tích quy đổi 180 m². Nhân với đơn giá trọn gói 6 triệu đồng/m², chi phí theo diện tích là 1,08 tỷ đồng.
| Dòng tính | Diện tích gốc | Hệ số | Diện tích tính giá |
| Móng | 60 m² | 50% | 30 m² |
| Tầng trệt | 60 m² | 100% | 60 m² |
| Lầu 1 | 60 m² | 100% | 60 m² |
| Mái bê tông cốt thép | 60 m² | 50% | 30 m² |
| Tổng | 180 m² |
180 m² × 6.000.000 đồng/m² = 1.080.000.000 đồng.
Trong phép tính chi phí xây nhà 2 tầng, diện tích trệt và lầu được cộng riêng trước phần móng, mái. Ở ví dụ này, hai tầng đóng góp 120 m²; móng và mái đóng góp thêm 60 m².
1,08 tỷ đồng là chi phí tính theo diện tích với các giả định trên. Để xác định tổng tiền cần thanh toán, bạn kiểm tra tiếp khoản báo riêng và VAT trên bảng báo giá.
Tổng tiền thanh toán được xác định sau khi cộng khoản tính riêng và kiểm tra VAT
Tổng tiền thanh toán bằng chi phí theo diện tích, cộng khoản báo riêng và VAT nếu chưa bao gồm, rồi trừ giảm trừ nếu có. Với ví dụ ở trên, 1,08 tỷ đồng là chi phí theo diện tích. Bảng báo giá phải cho biết những dòng nào được cộng tiếp.
| Khoản chi | Đã trong đơn giá | Tính riêng | Cần xác nhận |
| Thi công theo gói vật tư đã chọn | Đánh dấu theo báo giá | Danh mục vật tư và phạm vi công việc | |
| Ép cọc, gia cố nền | Đánh dấu nếu báo riêng | Phương án móng, khối lượng | |
| Tầng hầm, tháo dỡ nhà cũ | Đánh dấu nếu có | Hồ sơ thiết kế, hiện trạng | |
| Vận chuyển đặc biệt | Đánh dấu nếu có | Lối vào và cách đưa vật tư tới công trình | |
| VAT | Đánh dấu nếu giá đã gồm | Đánh dấu nếu cộng sau | Dòng thuế và tổng thanh toán |
Bên mình khuyên đối chiếu từng khoản với cột “đã trong đơn giá” trước khi cộng. Một hạng mục đã nằm trong gói thì không được tính thêm lần nữa.
Ép cọc, gia cố nền, tầng hầm, tháo dỡ và vận chuyển đặc biệt được kiểm tra ở dòng báo giá riêng
Ép cọc, gia cố nền, tầng hầm, tháo dỡ nhà cũ và vận chuyển đặc biệt là các hạng mục cần khảo sát để báo giá riêng. Chúng được cộng vào tổng khi công trình có thực hiện và đơn giá gói chưa bao gồm.
| Hạng mục | Dữ liệu cần kiểm tra | Dòng cần có trong báo giá |
| Ép cọc, gia cố nền | Phương án móng và khối lượng dự kiến | Khối lượng, đơn giá, thành tiền |
| Tầng hầm | Diện tích và phương án thiết kế | Phạm vi thi công, cách tính tiền |
| Tháo dỡ nhà cũ | Hiện trạng và khối lượng tháo dỡ | Công việc tháo dỡ, vận chuyển phế thải |
| Vận chuyển đặc biệt | Bề rộng hẻm, điểm tập kết vật tư | Phạm vi vận chuyển, chi phí tương ứng |
Chẳng hạn, nhà trong hẻm nhỏ cần chuyển vật tư bằng xe nhỏ hoặc thủ công. Bên mình sẽ kiểm tra lối vào thực tế, rồi thể hiện khoản vận chuyển tương ứng trên báo giá. Không lấy một tỷ lệ phụ phí chung nhân cho mọi căn nhà trong hẻm.
VAT phải được xác định ở đơn giá, dòng thuế hoặc tổng thanh toán
VAT phải được ghi rõ là đã nằm trong đơn giá, đã nằm trong tổng tiền hay được cộng ở một dòng riêng. Bạn kiểm tra ba vị trí theo thứ tự:
- Thành tiền thi công: Tổng diện tích nhân đơn giá, cộng hạng mục báo riêng.
- Dòng VAT: Ghi mức thuế áp dụng và số tiền thuế, hoặc ghi rõ giá đã bao gồm VAT.
- Tổng thanh toán: Cộng lại các dòng và đối chiếu với số tiền cuối bảng.
Ví dụ, nếu 1,08 tỷ đồng đã bao gồm VAT, bạn không cộng thêm VAT vào con số đó. Nếu đó là giá chưa bao gồm VAT, bảng báo giá cần có dòng thuế riêng trước tổng thanh toán. Việc xác định VAT trong báo giá xây nhà trọn gói giúp bạn đọc đúng số tiền phải trả.
Kiểm tra năm dòng trong báo giá để tự tính lại giá xây nhà trọn gói
Bạn có thể tự kiểm tra giá xây nhà trọn gói qua năm dòng: diện tích, hệ số, đơn giá và vật tư, khoản báo riêng, VAT và tổng thanh toán.
- Diện tích: Móng, từng tầng, mái và các phần khác có diện tích gốc riêng.
- Hệ số: Mỗi phần ghi hệ số quy đổi; nhân lại để kiểm tra tổng m².
- Đơn giá và vật tư: Đơn giá/m² khớp với gói vật tư, phạm vi thi công đã chọn.
- Khoản báo riêng: Chỉ cộng hạng mục thực hiện và chưa nằm trong đơn giá gói.
- VAT và tổng cộng: Xác định thuế đã gồm hay cộng riêng, rồi kiểm tra phép cộng cuối.
Bạn có thể điền số của nhà mình vào mẫu dưới đây:
| Dòng cần điền | Số liệu của nhà bạn |
| Tổng diện tích sau quy đổi | … m² |
| Đơn giá gói đã chọn | … đồng/m² |
| Chi phí theo diện tích | … đồng |
| Tổng các khoản báo riêng | … đồng |
| VAT chưa nằm trong các dòng trên, nếu có | … đồng |
| Giảm trừ, nếu có | … đồng |
| Tổng thanh toán | … đồng |
Cách đọc bảng báo giá xây nhà trọn gói bắt đầu từ việc khớp diện tích, hệ số, phạm vi vật tư và dòng tổng thanh toán trên cùng một hồ sơ. Khi so hai nhà thầu, bên mình khuyên dùng cùng diện tích và cùng mức vật tư; lúc đó chênh lệch tổng giá mới có ý nghĩa.
Xây Nhà Đẹp Group
- Hotline: 0915.799.789
- Giới thiệu: https://xaynhadep.net.vn/gioi-thieu/
- Liên hệ: https://xaynhadep.net.vn/lien-he/
- Email: cskhxaynhadep@gmail.com
- Website: https://xaynhadep.net.vn
- Fanpage: Xây Nhà Đẹp Group
- Địa chỉ: 08 Lê Văn Khương, Phường Thới An, TP.HCM
- Chi nhánh Bình Phước: Tổ 9, Khu phố Hưng Long, Thị xã Chơn Thành, Bình Phước.
- Xưởng nội thất: 16/13A Đường 156, Bình Mỹ, Củ Chi, TP.HCM.
