Bạn đã nghe nhiều người than “xây xong mới tá hỏa vì tiền đội lên cả trăm triệu” chưa?
Thực tế, với mặt bằng nhỏ 6x11m, rất nhiều gia đình rơi vào cảnh đó mà không hiểu vì sao. Ban đầu chỉ nghĩ khoảng tầm 1 tỷ, nhưng khi chốt xong thanh toán cuối cùng, Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m có thể tăng thêm 15–30% so với dự tính ban đầu.
Là đơn vị trực tiếp thi công thiết kế nhà 3 tầng 6x11m, Xây Nhà Đẹp đã gặp không ít trường hợp “vỡ trận” ngân sách chỉ vì vài quyết định tưởng chừng nhỏ: thêm phòng, đổi vật liệu, sửa thiết kế giữa chừng, chọn nhà thầu giá rẻ nhưng hợp đồng mơ hồ… Điểm chung là mọi người đều có cảm giác bị “đội chi phí”, trong khi phần lớn nguyên nhân hoàn toàn có thể lường trước và kiểm soát.
Bài viết này được Xây Nhà Đẹp thực hiện với mục đích giúp bạn:
- Hiểu rõ vì sao Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m thường vượt dự toán.
- Nhận diện những “cái bẫy” khiến chi phí âm thầm tăng lên trong quá trình xây dựng.
- Nắm được cách chuẩn bị thiết kế, dự toán, chọn nhà thầu và kiểm soát thi công để không bị bất ngờ về tiền bạc.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà 3 tầng trên lô đất 6x11m, hoặc đã có báo giá nhưng vẫn lo phát sinh, hãy đọc kỹ từ đầu đến cuối. Rất có thể chỉ cần thay đổi một vài cách làm, bạn đã có thể tiết kiệm được hàng chục, thậm chí cả trăm triệu đồng mà vẫn giữ được chất lượng ngôi nhà như mong muốn.
Bối cảnh: Vì sao nhà 3 tầng 6x11m dễ bị đội chi phí
Ở góc độ một đơn vị thi công như Xây Nhà Đẹp, bọn mình thấy chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m hiếm khi bám sát con số gia chủ tự ước lượng ban đầu.
Chênh lệch 15–30% là chuyện xảy ra thường xuyên, đặc biệt với nhà phố diện tích nhỏ, mặt bằng 66m², yêu cầu nhiều công năng và hoàn thiện tương đối cao.
Đặc thù lô đất 6x11m, diện tích 66m² và mặt bằng nhà phố đô thị
Lô đất 6x11m thường là nhà phố trong khu đô thị hoặc hẻm, diện tích sàn 66m² cho mỗi tầng.
Nhà dạng này hay tận dụng tối đa mật độ xây dựng, gần như “full đất”, nên kết cấu móng – cột – dầm thường khá dày và chắc để gánh 3 tầng, đôi khi thêm tum hoặc sân thượng.
Với mặt bằng hẹp, đường vận chuyển vật tư không thuận lợi, nhân công phải làm nhiều thao tác thủ công hơn, chi phí bốc xếp và tổ chức thi công cũng đội lên.
Đây là lý do Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m nhìn qua tưởng giống các mẫu nhà phố khác, nhưng thực tế thường cao hơn so với những gì gia chủ hình dung.
Mặt bằng giá thị trường hiện nay cho xây nhà 3 tầng bao nhiêu tiền
Hiện tại, phần lớn nhà thầu áp dụng:
- Đơn giá xây thô, nhân công hoàn thiện nhà phố khoảng 3,3–3,7 triệu/m².
- Đơn giá xây nhà trọn gói (vật tư hoàn thiện trung bình–khá) phổ biến quanh khoảng 4,85–6,8 triệu/m² tùy khu vực và mức hoàn thiện
Nếu tính đúng tổng diện tích xây dựng cho một căn nhà 3 tầng 6x11m (bao gồm móng, 3 sàn, mái), con số thực tế thường rơi vào khoảng 230–260m² xây dựng.
Nhân với đơn giá trọn gói hiện nay, chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m thực tế dễ dao động trong khoảng từ hơn 1,2 tỷ đến khoảng 1,7 tỷ, tùy phương án móng, mái và mức đầu tư hoàn thiện. Đây mới chỉ là khung tham khảo, chưa tính nội thất rời và các hạng mục ngoại vi.
So sánh khung chi phí nhà 6x11m với xây nhà 3 tầng 50m2 hết bao nhiêu tiền và xây nhà 3 tầng 70m2 hết bao nhiêu tiền
Để gia chủ dễ hình dung, Xây Nhà Đẹp thường so sánh nhà 6x11m với những diện tích phổ biến khác:
- Với nhà 3 tầng khoảng 60–70m², nhiều đơn vị đưa ví dụ thực tế: tổng diện tích xây dựng tầm 216–252m², chi phí trọn gói khoảng 1,3–1,6 tỷ tùy gói hoàn thiện
- Với nhà 3 tầng 50m², nếu áp cùng cách tính diện tích quy đổi và đơn giá, tổng vốn đầu tư sẽ thấp hơn, nhưng mức chênh không phải “một nửa”, vì chi phí cố định cho móng, mái, tổ chức thi công, nhân công vẫn khá tương đồng.
Nhà 6x11m diện tích 66m² nằm ở khoảng giữa, nhưng do thường “gánh” nhiều công năng hơn (3–4 phòng ngủ, nhiều vệ sinh, ban công, sân phơi), nên tổng chi phí thực tế có thể tiệm cận các mẫu 70m² chứ không thấp nhiều như gia chủ nghĩ.
Nếu không nắm rõ các yếu tố này, rất dễ đánh giá sai mặt bằng giá và đánh giá thấp chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m ngay từ bước đầu.
Tâm lý ước lượng “đại khái” và chênh lệch với chi phí tính đúng theo m² xây dựng
Một trong những “cái bẫy” Xây Nhà Đẹp gặp rất nhiều là tâm lý ước lượng kiểu:
“Nhà 3 tầng chắc khoảng 1 tỷ đổ lại”, “Bạn tôi xây 3 tầng 60m² hết chừng đó, nhà mình chắc cũng tương tự”.
Khi tính toán chỉ dựa trên cảm tính, hoặc nghe lại con số từ người quen mà không biết rõ: diện tích xây dựng, loại móng, loại mái, gói vật tư, năm xây dựng… thì ước lượng ban đầu gần như chắc chắn lệch so với thực tế.
Khi chuyển sang tính đúng theo m² xây dựng và đơn giá hiện hành, con số cuối cùng thường cao hơn dự kiến ban đầu 15–30%, tạo cảm giác “bị đội chi phí” dù bản chất là do cách ước lượng ban đầu chưa chính xác.
Sai lầm ở bước chuẩn bị tài chính và dự toán
Từ kinh nghiệm thực tế của Xây Nhà Đẹp, giai đoạn chuẩn bị tài chính và lập dự toán là nơi quyết định 50–60% việc bạn có bị “sốc” vì Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m hay không.
Nếu làm qua loa, gia chủ gần như chắc chắn rơi vào cảm giác phát sinh liên tục trong suốt quá trình thi công.
Không tính đủ tổng diện tích xây dựng thực tế cho nhà 3 tầng 6x11m (móng, ban công, mái, sân, tum…)
Sai lầm phổ biến nhất là chỉ lấy diện tích sàn sử dụng nhân với số tầng:
66m² x 3 tầng = 198m², rồi nhân với đơn giá, và cho rằng đó là tổng chi phí.
Thực tế, diện tích xây dựng chuẩn thường phải cộng thêm: phần móng quy đổi, ban công, ô trống thông tầng, mái, sân trước/sau nếu thi công đồng thời… Mỗi nhà thầu sẽ có quy ước phần trăm khác nhau, nhưng nguyên tắc “móng – sàn – mái” là bắt buộc
Với một căn nhà 3 tầng 6x11m, nếu tính đủ các hệ số này, tổng diện tích xây dựng có thể tăng thêm 20–30% so với cách tính thiếu, kéo theo chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m cao hơn đáng kể so với bản dự toán “tự tính” của gia chủ.
Áp dụng máy móc đơn giá từ các bài viết về dự toán xây nhà 3 tầng 100m2 cho lô đất 6x11m
Nhiều gia chủ lên mạng đọc được bài “dự toán nhà 3 tầng 100m²” rồi lấy đơn giá đó áp thẳng cho lô 6x11m.
Cách này nghe có vẻ hợp lý, nhưng thực ra tiềm ẩn khá nhiều sai số.
Nhà 3 tầng 100m² thường nằm ở nhóm lô góc hoặc mặt tiền rộng, biện pháp thi công, vị trí cần cẩu – vận chuyển, tổ chức công trường khác hẳn với nhà phố diện tích 66m² trong hẻm.
Với cùng một đơn giá/m², nếu không điều chỉnh lại cho điều kiện thi công khác nhau, gia chủ sẽ bị hụt khi quay về tính cho chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m, đặc biệt ở các khoản vận chuyển vật tư, nhân công và tổ chức thi công
Chỉ nhân “diện tích x đơn giá” mà không phân tách chi phí từng hạng mục cụ thể
Một bảng tính chỉ gồm dòng “tổng diện tích x đơn giá” không thể hiện được:
- Chi phí kết cấu (móng, cột, dầm, sàn).
- Chi phí hoàn thiện (trát, ốp lát, sơn, cửa, lan can).
- Chi phí hệ thống kỹ thuật (điện, nước, chống thấm).
- Chi phí mái, sân thượng, sân trước sau, cổng rào.
- Phần phí thiết kế, xin phép, giám sát, phát sinh nhỏ lẻ.
Khi không tách được các hạng mục cụ thể, gia chủ rất khó nhận ra phần nào đang vượt, phần nào có thể điều chỉnh để tối ưu Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m.
Lúc triển khai thực tế, mỗi khoản “thêm một chút” vật tư, “nâng cấp nhẹ” thiết bị sẽ cộng dồn thành một con số lớn mà không ai nắm được bức tranh tổng thể.
Bỏ qua khoản dự phòng 10–15% cho các phát sinh bắt buộc trong quá trình thi công
Cho dù chuẩn bị kỹ đến đâu, quá trình xây nhà luôn tồn tại một số phát sinh gần như “mặc định”:
- Điều chỉnh chi tiết thiết kế để phù hợp thực tế hiện trạng.
- Tăng cường thép, bê tông ở vài vị trí khi kỹ sư thấy cần thiết.
- Bổ sung giải pháp chống thấm, chống nứt, xử lý nền đất yếu.
Theo kinh nghiệm của Xây Nhà Đẹp, với nhà phố 3 tầng diện tích nhỏ như 6x11m, nên dành ít nhất 10–15% tổng dự toán ban đầu làm quỹ dự phòng.
Nếu không có khoản này, bất kỳ phát sinh nào cũng tạo cảm giác “chi phí bị đội”, trong khi trên thực tế đó là những điều chỉnh cần thiết để đảm bảo an toàn và độ bền cho ngôi nhà.
Thiết kế và công năng khiến nhà 3 tầng 6x11m dễ vượt ngân sách
Từ góc nhìn của Xây Nhà Đẹp, bản thiết kế không chỉ là “bản vẽ cho đẹp” mà là thứ quyết định trực tiếp đến Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m.
Cùng một diện tích 66m² nhưng cách chia phòng, số lượng vệ sinh, kiểu cầu thang, mặt tiền… khác nhau sẽ kéo theo khối lượng kết cấu, hoàn thiện, điện nước khác nhau, và vì vậy tổng chi phí cũng thay đổi rất mạnh.
Công năng tham nhiều phòng, nhiều vệ sinh trên diện tích 66m² làm tăng hệ số chi phí
Với mặt bằng 6x11m, nhiều gia chủ muốn “nhồi” thật nhiều phòng:
3–4 phòng ngủ, mỗi phòng một vệ sinh, thêm phòng làm việc, phòng kho, phòng thờ tách riêng…
Về mặt sử dụng, nghe rất hấp dẫn, nhưng Xây Nhà Đẹp luôn nhắc khách rằng:
- Mỗi bức tường thêm vào là thêm gạch, vữa, công trát, sơn.
- Mỗi phòng vệ sinh phát sinh gạch ốp lát, chống thấm, thiết bị, đường ống cấp thoát nước.
- Càng nhiều không gian nhỏ, hệ thống điện – nước càng phức tạp, tốn nhiều điểm cấp, nhiều mạch hơn.
Trên một diện tích chỉ 66m²/tầng, nếu công năng quá dày đặc, hệ số chi phí/m² sẽ cao hơn hẳn so với mặt bằng cùng diện tích nhưng tổ chức không gian thông thoáng, ít vách ngăn, số lượng vệ sinh hợp lý.
Đây là lý do hai căn nhà 3 tầng 6x11m trông tương đương từ bên ngoài nhưng Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m của căn “tham phòng” lúc nào cũng nặng hơn.
Mặt tiền cầu kỳ, vật liệu hoàn thiện cao cấp khiến chi phí tiến gần chi phí xây nhà 3 tầng 75m2
Không ít gia chủ muốn mặt tiền thật ấn tượng:
- Nhiều phào chỉ, lam trang trí, ô văng, ban công giật cấp.
- Kính lớn, khung nhôm cao cấp, đá ốp mặt ngoài.
Về thẩm mỹ, Xây Nhà Đẹp hoàn toàn hiểu mong muốn này. Tuy nhiên, mỗi chi tiết cầu kỳ đều đi kèm:
- Nhiều công cắt, đổ, lắp dựng, giàn giáo phức tạp hơn.
- Vật liệu hoàn thiện đắt tiền, yêu cầu thợ tay nghề cao.
Khi đẩy mức đầu tư mặt tiền và vật liệu lên cao, tổng mức đầu tư có thể tiệm cận, thậm chí ngang với các mẫu có diện tích lớn hơn, chẳng hạn như mặt bằng tương đương các phương án có chi phí xây nhà 3 tầng 75m2.
Nếu không kiểm soát từ bước thiết kế, gia chủ rất dễ bất ngờ vì tổng chi phí cuối cùng không còn nằm trong “khung nhà nhỏ 66m²” như mình tưởng.
Thay đổi bản vẽ thiết kế liên tục trong khi đã chốt dự toán ban đầu
Một sai lầm mà Xây Nhà Đẹp gặp rất nhiều ở thực tế là xu hướng “vừa làm vừa chỉnh”:
- Đang thi công tầng 1 lại muốn đổi vị trí bếp, dời cầu thang.
- Lên tầng 2 mới đổi ý tăng thêm phòng, thêm vệ sinh.
- Gần hoàn thiện thì đổi mặt tiền, đổi chất liệu lan can, cửa, màu sơn.
Mỗi lần thay đổi như vậy đều kéo theo:
- Phải sửa lại kết cấu, đường điện nước, phần hoàn thiện.
- Lãng phí vật tư đã mua – đã thi công.
- Phát sinh thêm nhân công, thời gian, kéo dài tiến độ.
Ngay cả khi ban đầu đã có dự toán khá rõ ràng, việc liên tục chỉnh sửa thiết kế trong quá trình thi công gần như đảm bảo Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m sẽ vượt xa con số ban đầu.
Vì vậy, lời khuyên thật lòng của Xây Nhà Đẹp là nên chốt thiết kế càng kỹ càng tốt từ đầu, thử nhiều phương án trên bản vẽ thay vì “thử trên công trình”.
Vật liệu, thiết bị và phạm vi hạng mục thi công
Bước chọn vật liệu và thiết bị hoàn thiện là nơi dễ “vung tay quá trán” nhất.
Nhiều gia chủ ban đầu định làm ở mức trung bình, nhưng càng xem mẫu càng bị thuyết phục bởi những lựa chọn cao cấp hơn. Nếu không có giới hạn rõ ràng, ngân sách cho Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m sẽ bị đội lên từng chút một mà không hay.
Biến động giá vật liệu – thiết bị và thói quen “nâng cấp dần” trong lúc thi công
Giá thép, xi măng, gạch, đá, thiết bị vệ sinh… có thể biến động theo từng giai đoạn trong năm. Chỉ riêng yếu tố thời điểm mua vật tư đã có thể khiến chi phí chênh lệch vài chục triệu cho một căn nhà 3 tầng.
Song song đó, Xây Nhà Đẹp thấy một thói quen khá phổ biến:
- Ban đầu chọn gạch ốp lát trung bình, đến lúc thi công thì đổi lên dòng cao hơn.
- Lúc chốt mẫu thiết bị vệ sinh lại chuyển sang thương hiệu khác, giá nhỉnh hơn.
- Đang thi công bếp thì quyết định thay đá mặt bếp, thay cánh tủ, thêm phụ kiện.
Mỗi “nâng cấp nhẹ” chỉ thêm vài triệu, nhưng cộng lại trên toàn bộ công trình, tổng Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m đội lên không hề nhỏ.
Mua sắm vật tư không bám danh mục dự toán: thừa – thiếu phải bù, làm tăng chi phí
Nếu không có danh mục vật tư rõ ràng ngay từ đầu, việc mua sắm thường đi theo cảm hứng:
- Thấy vật liệu đẹp là đặt, không so sánh với danh sách đã dự trù.
- Mua dư để “cho yên tâm”, sau đó tồn kho, bỏ phí.
- Mua thiếu lại phải bù, đôi khi vào đợt giá cao hơn hoặc khác lô hàng, lệch màu, phải đổi cả mảng.
Từ kinh nghiệm thi công của Xây Nhà Đẹp, đây là lý do nhiều công trình nhỏ nhưng vật tư lại đội rất mạnh so với dự toán ban đầu, kéo theo tổng Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m tăng mà gia chủ khó kiểm soát được chính xác đã vượt ở đâu.
Tự ý mở rộng thêm hạng mục ngoài hợp đồng: sân vườn, mái che, tum, trang trí mặt tiền
Trong quá trình làm nhà, gia chủ thường nảy sinh thêm nhiều ý tưởng:
- Làm thêm mái che sân trước, sân sau.
- Bố trí mảng xanh, tiểu cảnh, ốp đá trang trí ngoài trời.
- Làm thêm tum kỹ thuật, phòng nhỏ trên mái để chứa đồ hoặc làm phòng làm việc.
Các hạng mục này nếu được tính từ đầu trong phạm vi công trình thì không có vấn đề.
Nhưng nếu chúng phát sinh “ngoài hợp đồng”, không nằm trong dự toán ngay từ đầu, thì mỗi hạng mục có thể ngốn thêm vài chục đến cả trăm triệu, khiến tổng chi phí cho căn nhà 3 tầng 6x11m vượt khỏi khung chuẩn ban đầu.
Bổ sung các giải pháp kỹ thuật (chống thấm, xử lý nền, cách nhiệt, kết cấu mái) ngoài dự kiến ban đầu
Có những khoản phát sinh là cần thiết về mặt kỹ thuật:
- Bổ sung thêm lớp chống thấm cho sân thượng, vệ sinh, ban công.
- Gia cố nền móng khi đào móng mới biết đất yếu hơn dự đoán.
- Thêm vật liệu cách nhiệt mái, tường hướng tây để nhà mát hơn.
Theo quan điểm của Xây Nhà Đẹp, đây là những chi phí phát sinh “tốt”, vì chúng giúp ngôi nhà bền vững và dễ ở hơn trong dài hạn.
Tuy nhiên, nếu ngay từ đầu gia chủ không được tư vấn kỹ, không được dự trù một khoản cho các giải pháp này, thì khi bắt buộc phải làm thêm, cảm giác vẫn là Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m bị đội lên đột ngột.
Lời khuyên của Xây Nhà Đẹp là nên trao đổi trước với kỹ sư về các giải pháp chống thấm, cách nhiệt, xử lý nền, kết cấu mái… để đưa vào kế hoạch từ đầu, thay vì đợi đến khi công trình phát sinh vấn đề mới bổ sung, vừa tốn kém vừa bị động.
Tổ chức thi công, nhà thầu và yếu tố từ phía chủ nhà
Trong thực tế thi công, Xây Nhà Đẹp thấy rằng tổ chức công trường, năng lực nhà thầu và cách phối hợp của chủ nhà quyết định rất lớn đến Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m.
Một bản thiết kế tốt vẫn có thể “vỡ trận” nếu quá trình thi công thiếu kiểm soát, dẫn đến phát sinh, chậm tiến độ và lãng phí vật tư.
Tiến độ thi công kéo dài, thi công sai phải đập bỏ làm lại trên mặt bằng nhỏ 6x11m
Mặt bằng 6x11m vốn đã chật, thi công cần chính xác ngay từ đầu.
Chỉ cần thi công sai kích thước cầu thang, sai vị trí ống nước hay đặt cửa lệch vài chục centimet là phải đập bỏ, sửa lại toàn bộ.
Việc làm lại không chỉ tốn vật tư mà còn kéo dài tiến độ, khiến:
- nhân công phải ở lại công trình lâu hơn
- chi phí quản lý tăng
- các hạng mục phụ trợ (giàn giáo, máy móc, điện nước tạm) bị đội lên
Theo kinh nghiệm của Xây Nhà Đẹp, tiến độ chậm thêm 2–3 tuần có thể làm tổng Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m tăng thêm vài chục triệu, thậm chí hơn nếu phạm lỗi lớn.
Chọn nhà thầu giá rẻ, hợp đồng thiếu chi tiết, phát sinh chi phí khó kiểm soát
Nhiều gia chủ chọn theo tiêu chí “giá thấp nhất”, nhưng thực tế giá rẻ thường đi kèm:
- hợp đồng không rõ ràng
- vật tư kê khai chung chung
- đơn giá mập mờ
- phạm vi công việc không đầy đủ
Khi thi công, mỗi khi phát sinh (mà lúc nào cũng có), nhà thầu sẽ tính thêm chi phí ngoài hợp đồng.
Bạn sẽ không biết đâu là khoản bắt buộc – đâu là khoản bị “đẩy giá”, và tổng chi phí sẽ phình ra nhanh chóng.
Xây Nhà Đẹp luôn nhấn mạnh rằng: nhà thầu minh bạch mới là nhà thầu tiết kiệm nhất, không phải nhà thầu rẻ nhất.
Cách thanh toán không gắn chặt với khối lượng nghiệm thu, thiếu minh bạch chi phí
Một sai lầm khác là thanh toán theo “đợt” mà không có bảng nghiệm thu khối lượng kèm theo.
Nếu chỉ thanh toán theo tiến độ thời gian mà không kiểm tra khối lượng thực hiện, gia chủ dễ rơi vào thế bị động:
- trả tiền trước nhiều hơn công việc hoàn thành
- khó xử lý khi nhà thầu chậm hoặc làm sai
- phát sinh chi phí nhưng không biết xuất phát từ đâu
Cách an toàn nhất, theo quan điểm của Xây Nhà Đẹp, là thanh toán theo từng mốc nghiệm thu rõ ràng: móng – sàn – xây – trát – hoàn thiện.
Như vậy bạn sẽ kiểm soát được từng phần của Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m theo đúng khối lượng thực tế.
Chủ nhà thay đổi nhu cầu liên tục, quyết định theo cảm hứng thay vì bám kế hoạch chi phí
Trong nhiều công trình, chi phí đội phần lớn không đến từ nhà thầu mà đến từ… chính gia chủ.
Một số tình huống phổ biến:
- đang thi công muốn đổi kiểu cầu thang
- thêm phòng, thêm vệ sinh khi đã dựng tường
- thay đá bếp, thay cửa, đổi mẫu gạch tại công trình
- đổi toàn bộ màu sơn khi gần hoàn thiện
- thay vật liệu vì “thấy nhà bạn làm đẹp hơn”
Những thay đổi này buộc nhà thầu phải tháo dỡ, làm lại, mua lại vật tư.
Mỗi lần điều chỉnh có thể chỉ vài triệu, nhưng cộng dồn toàn công trình sẽ là con số lớn, đẩy Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m vượt xa dự toán ban đầu.
Hậu quả tài chính khi bị đội chi phí nhà 3 tầng 6x11m
Nhiều gia chủ chỉ nhìn thấy mức tăng vài chục triệu khi phát sinh, nhưng không tính đến tác động tài chính lâu dài.
Theo quan sát thực tế của Xây Nhà Đẹp, việc đội chi phí thường kéo theo nhiều hệ quả không mong muốn.
Ngân sách thực tế tăng 15–30% so với dự toán ban đầu
Khi cộng dồn phát sinh từ thiết kế, vật liệu, nhân công, phát sinh kỹ thuật, hạng mục ngoài hợp đồng…, tổng chi phí thường tăng thêm 15–30%.
Với một công trình khoảng 1,3–1,7 tỷ, phần tăng thêm này có thể là 150–300 triệu – con số không hề nhỏ với đa số gia đình.
Buộc phải cắt giảm chất lượng vật tư hoặc bỏ bớt một số hạng mục hoàn thiện
Khi ngân sách vượt hạn mức, rất nhiều gia chủ buộc phải cắt giảm vào giai đoạn hoàn thiện:
- giảm chất lượng sơn
- chọn gạch giá thấp
- đổi cửa nhôm hệ rẻ
- bỏ bớt mảng ốp trang trí
- lược bớt nội thất cơ bản
Nhưng đây lại là những hạng mục tác động trực tiếp đến tiện nghi và thẩm mỹ của ngôi nhà.
Cắt giảm sai chỗ khiến nhà thiếu hoàn thiện, “thiếu cảm xúc”, thậm chí dễ xuống cấp sau vài năm.
Tăng áp lực vay mượn, kéo dài thời gian thuê nhà và ảnh hưởng đến sinh hoạt gia đình
Khi chi phí vượt tầm, gia chủ thường phải vay thêm tiền hoặc kéo dài thời gian thi công để xoay vốn.
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền sinh hoạt hằng tháng, đặc biệt với gia đình đang phải thuê nhà chờ hoàn thiện.
Căng thẳng, mâu thuẫn trong gia đình vì chi phí xây nhà vượt ngoài khả năng
Áp lực tài chính kéo dài dễ tạo ra mâu thuẫn giữa các thành viên:
- người muốn làm đẹp
- người muốn tiết kiệm
- người lo nợ
- người muốn nâng cấp
Điều này khiến trải nghiệm xây nhà – vốn dĩ rất nhiều cảm xúc – trở nên nặng nề.
Xây Nhà Đẹp luôn cố gắng giúp khách hàng tránh viễn cảnh này bằng việc tư vấn ngân sách từ sớm.
Cách kiểm soát chi phí để không bị đội khi xây nhà 3 tầng 6x11m
Theo kinh nghiệm thi công của Xây Nhà Đẹp, muốn giữ Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m trong tầm kiểm soát, gia chủ chỉ cần làm tốt 4 nhóm hành động dưới đây.
Khóa thiết kế, chốt phạm vi hạng mục thi công phù hợp ngân sách ngay từ đầu
Thiết kế cần được chốt 100% trước khi ký hợp đồng và thi công.
Mọi thay đổi nên thực hiện trên bản vẽ, không phải trên công trình.
Cách làm này tiết kiệm hơn rất nhiều so với “vừa làm vừa chỉnh”.
Lập bảng chi tiết từng hạng mục thay vì chỉ tham khảo xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền
Tham khảo giá thị trường chỉ là bước đầu.
Điều cần thiết là một bảng bóc tách cụ thể:
- kết cấu
- xây tô
- điện nước
- hoàn thiện
- thiết bị
- mái
- sân thượng
- lan can – cửa – cầu thang
Bản chi tiết giúp kiểm soát rõ từng phần của Chi phí xây nhà 3 tầng 6x11m và biết chính xác phần nào đang vượt để điều chỉnh kịp thời.
Cập nhật đơn giá mới, tính đủ diện tích xây dựng thực tế và luôn có khoản dự phòng hợp lý
Đơn giá xây dựng thay đổi theo thời điểm, khu vực, vật liệu.
Việc cập nhật theo mặt bằng giá mới giúp dự toán sát hơn.
Song song đó, Xây Nhà Đẹp khuyên gia chủ nên dự phòng ít nhất 10–15% để tránh bị động khi công trình phát sinh kỹ thuật hoặc điều chỉnh nhỏ.
So sánh, chọn nhà thầu minh bạch, có kinh nghiệm với nhà phố 60–70m² và cơ chế nghiệm thu – thanh toán rõ ràng
Nhà phố diện tích nhỏ như 6x11m đòi hỏi nhà thầu có kinh nghiệm xử lý mặt bằng hẹp.
Một hợp đồng rõ ràng, có bảng vật tư chi tiết, quy trình nghiệm thu theo từng giai đoạn sẽ giúp bạn kiểm soát chi phí chặt chẽ và giảm tối đa phát sinh.
Xây Nhà Đẹp luôn ưu tiên sự minh bạch, vì đó là cách duy nhất để giữ chi phí đúng với ngân sách ban đầu và đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra nhẹ nhàng nhất cho gia chủ.
