Các khoản thường tính ngoài gói cơ bản gồm gia cố nền móng, phá dỡ, vận chuyển đặc biệt và hạng mục ngoài nhà. Nội thất, thiết bị, nâng cấp vật tư, hoàn công và thay đổi thiết kế cũng thường được tính riêng. Khoản đã ghi trong phạm vi và giá ký kết được thanh toán theo thỏa thuận ban đầu.
Trong dịch vụ xây nhà trọn gói, hồ sơ thiết kế và danh mục công việc xác định phần nhà thầu nhận làm. Bên mình khuyên kiểm tra sáu nhóm sau trước khi chốt ngân sách:
| Nhóm chi phí | Khoản cần dự trù hoặc kiểm tra |
| Nền móng và công việc ngầm | Khảo sát địa chất, ép cọc, khoan nhồi, cừ tràm, xử lý nền |
| Chuẩn bị mặt bằng và vận chuyển | Phá dỡ, đất thừa, xà bần, trung chuyển qua hẻm |
| Ngoài nhà và hạ tầng | Cổng rào, sân vườn, mái che, đồng hồ và đấu nối |
| Nội thất và thiết bị | Bàn ghế, giường tủ, máy lạnh, tivi, rèm, nội thất cố định báo riêng |
| Vật tư và thiết kế | Nâng cấp vật tư, đổi công năng, thêm khối lượng |
| Thủ tục và tổng giá | Đo đạc, xin phép, hồ sơ hoàn công, thuế và khoản thu hộ |
Gia cố nền móng và công việc ngầm thường có chi phí tính riêng
Gia cố nền đất yếu và công việc ngầm ngoài phương án ban đầu làm tăng tiền khảo sát, vật tư và thi công. Bạn cần kiểm tra riêng phần cọc, đào đất và công trình ngầm trong báo giá.
Khảo sát địa chất, ép cọc, khoan nhồi hoặc cừ tràm tạo khoản chi xử lý nền
Xử lý đất yếu tạo chi phí khảo sát, vật liệu gia cố, huy động thiết bị và thi công. Đất bùn, đất ao lấp hoặc lớp đất chịu lực kém cần phương án nền móng phù hợp.
Kỹ sư lựa chọn ép cọc, khoan nhồi hoặc cừ tràm theo địa chất và tải trọng công trình.
| Công việc | Thành phần chi phí cần kiểm tra |
| Khảo sát địa chất | Khoan khảo sát, thí nghiệm, báo cáo |
| Ép cọc bê tông | Cọc, vận chuyển, máy ép, ép và nối cọc |
| Cọc khoan nhồi | Khoan, cốt thép, bê tông, xử lý đất và dung dịch thải |
| Gia cố bằng cừ tràm | Vật liệu, vận chuyển, nhân công và thiết bị thi công |
| Đài móng, giằng móng | Đào đất, cốt thép, cốp pha, bê tông |
Tiền đài móng và tiền cọc là hai khoản cần đối chiếu riêng. Báo giá ghi “đã gồm móng” vẫn cần làm rõ có bao gồm cọc và thi công cọc hay chưa.
Bên mình khuyên chốt cách tính theo mét cọc, số lượng hoặc khối lượng thực tế. Chi phí xử lý nền đất yếu còn gồm việc huy động thiết bị và triển khai biện pháp gia cố.
Phá dỡ, đào đất và vận chuyển đất thừa, xà bần có khoản báo riêng
Phá dỡ và đưa đất thừa, xà bần khỏi công trình tốn tiền nhân công, máy móc và vận chuyển. Nhà trong hẻm nhỏ còn cần bốc xếp hoặc trung chuyển đến vị trí xe tải tiếp cận.
Bạn nên kiểm tra bốn dòng:
- Phá dỡ nhà cũ gồm những phần nào?
- Đào móng đã bao gồm đưa đất thừa ra ngoài chưa?
- Vận chuyển tính theo m³, chuyến xe hay giá khoán?
- Bốc xếp, trung chuyển và chi phí tiếp nhận phế thải đã gồm chưa?
Đất đào và đất phải chở đi có khối lượng khác nhau. Phần đất phù hợp được giữ lại để lấp móng cần tách khỏi phần vận chuyển.
Theo bên mình, báo giá ghi rõ cả đào, bốc xếp và vận chuyển sẽ dễ kiểm tra hơn một dòng “xử lý mặt bằng”.
Tầng hầm và hố ga sâu làm tăng đào đất, chống đỡ và chống thấm
Tầng hầm và hố ga sâu làm tăng khối lượng đào đất, kết cấu, chống đỡ và chống thấm. Khi gặp nước ngầm, công việc còn gồm kiểm soát nước trong quá trình thi công.
| Phần việc | Khoản cần làm rõ |
| Đào và vận chuyển | Thể tích đào, lượng đất chở đi, đường vận chuyển |
| Chống đỡ hố đào | Biện pháp giữ thành đất, bảo vệ công trình sát bên |
| Kiểm soát nước | Bơm, thoát nước và xử lý nước xâm nhập |
| Kết cấu, chống thấm | Đáy, vách, mối nối và vị trí xuyên ống |
Bên mình khuyên chốt kích thước, cao độ đáy và biện pháp thi công trước khi duyệt giá. Hạng mục đã có trong bản vẽ cần được đối chiếu với dự toán ngay từ đầu.
Cổng rào, sân vườn và hạ tầng ngoài nhà thường nằm ngoài giá phần nhà chính
Cổng rào, sân vườn và đấu nối hạ tầng thường được báo riêng khi đơn giá tập trung vào phần nhà chính. Những hạng mục này cần có khối lượng và phạm vi thi công rõ ràng.
Cổng, hàng rào, sân trước, sân sau và mái che cần dự toán riêng
Cổng rào, lát sân, mái che và sân vườn tạo thêm tiền kết cấu, vật tư, nhân công và thiết bị. Bạn nên kiểm tra cả phần nền bên dưới và phần hoàn thiện bên trên.
| Hạng mục | Phần việc cần ghi trong báo giá |
| Cổng | Trụ, cánh, bản lề hoặc ray, khóa, motor nếu có |
| Hàng rào | Móng, trụ, tường hoặc khung, sơn hoàn thiện |
| Sân trước, sân sau | Xử lý nền, lát sân, tạo dốc và thoát nước |
| Mái che | Khung, vật liệu lợp, máng xối và ống thoát |
| Sân vườn | Bồn cây, đất trồng, cây xanh, tưới và chiếu sáng |
Một dòng “lát sân” cần ghi rõ có bao gồm xử lý nền và thoát nước. Hai phần này ảnh hưởng trực tiếp đến độ ổn định và khả năng thoát nước của sân.
Bên mình ưu tiên chốt cao độ sân cùng cao độ cửa ra vào. Cách này giúp tránh sửa nền hoặc bổ sung rãnh thoát nước sau khi lát.
Đồng hồ điện nước và đấu nối hạ tầng có chi phí ngoài hệ thống trong nhà
Lắp đồng hồ và đấu nối điện nước thường có khoản chi riêng ngoài hệ thống bên trong căn nhà. Gia chủ cần tách tiền phục vụ thi công với tiền đấu nối để sử dụng chính thức.
| Nhóm chi phí | Nội dung cần kiểm tra |
| Lắp đặt tạm | Dây điện, tủ điện, đường nước và thiết bị phục vụ công trường |
| Sử dụng khi thi công | Tiền điện, nước tiêu thụ; người thanh toán và cách ghi nhận |
| Đấu nối chính thức | Đăng ký, đồng hồ, cáp hoặc ống nối, đào và hoàn trả mặt bằng |
Có sẵn đường điện nước trong nhà chưa đồng nghĩa đã hoàn thành đấu nối bên ngoài. Báo giá cần ghi điểm đầu, điểm cuối và chiều dài tuyến thực hiện.
Bên mình khuyên ghi chỉ số đồng hồ trước ngày bàn giao mặt bằng. Nếu gia đình vẫn sử dụng chung, hãy thống nhất cách tách lượng tiêu thụ.
Chi phí đấu nối còn cần làm rõ bên thu tiền và chứng từ tương ứng. Khoản thu của đơn vị cung cấp nên tách khỏi tiền thi công đường dây, đường ống.
Nội thất, thiết bị và vật tư vượt mức gói cơ bản làm tăng tiền hoàn thiện
Nội thất, thiết bị mua thêm và vật tư nâng cấp làm tổng tiền hoàn thiện cao hơn mức gói cơ bản. Bạn cần tách tiền mua mới với tiền bù chênh lệch vật tư.
Bàn ghế, giường tủ, máy lạnh, tivi và rèm cửa thường phải mua thêm
Bàn ghế, giường tủ, máy lạnh, tivi và rèm cửa thường được mua riêng ngoài gói xây dựng cơ bản. Phần hoàn thiện xây dựng gồm các hạng mục theo phụ lục, như gạch, sơn, cửa và thiết bị vệ sinh.
| Nhóm | Hạng mục cần kiểm tra |
| Hoàn thiện xây dựng | Gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, công tắc, ổ cắm, đèn |
| Nội thất cố định | Tủ bếp trên/dưới, tủ âm tường, tủ lavabo |
| Đồ rời và thiết bị | Bàn ghế, giường, tủ quần áo, máy lạnh, tivi, rèm |
Phần nội thất được bao gồm trong gói cần ghi rõ từng món, kích thước, vật liệu và phụ kiện. Với tủ bếp, hãy xác nhận cả tủ trên, tủ dưới, mặt đá và thiết bị đi kèm.
Đường điện, ống chờ máy lạnh và máy lạnh là các phần việc khác nhau. Bên mình khuyên kiểm tra thêm chiều dài ống đồng, ống thoát nước, giá đỡ và công lắp máy.
Đổi gạch, sơn, cửa và thiết bị cao hơn mức hợp đồng phải tính chênh lệch
Chọn vật tư cao hơn mức đã chốt làm phát sinh tiền chênh lệch so với cấu hình trong hợp đồng. Bảng điều chỉnh cần thể hiện giá mới, mức đã bao gồm và khối lượng thay đổi.
Ví dụ giả định, bạn đổi 40 m² gạch:
| Nội dung | Giá trị |
| Mức gạch đã bao gồm | 250.000 đồng/m² |
| Giá gạch mới | 320.000 đồng/m² |
| Chênh lệch mỗi m² | 70.000 đồng |
| Tiền gạch tăng thêm | 40 × 70.000 = 2.800.000 đồng |
Phép tính trên áp dụng khi hai mức giá có cùng cơ sở so sánh. Hãy kiểm tra quy cách, thuế, vận chuyển và khối lượng tính tiền.
Gạch khổ lớn hoặc cách lát mới còn tạo chênh lệch vật tư phụ và nhân công. Khoản này cần ghi riêng trước khi bạn duyệt.
Bên mình khuyên yêu cầu bảng giá có cả phần cộng và phần giảm trừ. Vật tư cũ được bỏ phải được đối chiếu trong giá trị điều chỉnh.
Đo đạc, xin phép và hồ sơ hoàn công cần được tách rõ trong ngân sách
Đo đạc, lập hồ sơ xin phép và hồ sơ hoàn công có chi phí cần xác định riêng trong ngân sách. Báo giá nên tách công dịch vụ với các khoản nộp chính thức.
Đo đạc hiện trạng, xin phép và hoàn công gồm các đầu việc khác nhau
Đo đạc, xin phép và hoàn công là các đầu việc riêng, có sản phẩm bàn giao và phạm vi chi phí riêng. Ưu đãi miễn phí xin phép cần ghi rõ bao gồm những công việc nào.
| Đầu việc | Thời điểm | Phạm vi cần xác nhận |
| Đo đạc hiện trạng | Trước thiết kế hoặc khi cần bổ sung hồ sơ | Nội dung đo, bản vẽ bàn giao, số lần thực hiện |
| Hồ sơ xin phép | Trước khởi công đối với công trình cần giấy phép | Lập bản vẽ, chuẩn bị hồ sơ, nộp và bổ sung |
| Hồ sơ hoàn công | Khi hoàn thành công trình | Hồ sơ, bản vẽ hoàn công và công việc thủ tục được nhận làm |
| Khoản nộp chính thức | Theo thủ tục thực hiện | Tên khoản thu, bên thu và chứng từ |
Chi phí hoàn công nhà ở cần tách công lập hồ sơ, đo vẽ và khoản nộp theo thủ tục thực tế.
Bên mình khuyên hỏi rõ ai lập hồ sơ và ai theo dõi đến khi hoàn thành phần việc. Cách này giúp tránh thuê thêm dịch vụ vì hai bên hiểu khác phạm vi.
Khoản thu ngoài hồ sơ cần được làm rõ căn cứ và chứng từ
Mỗi khoản thu thêm cần ghi rõ nội dung, số tiền, bên nhận và chứng từ tương ứng. Với khoản thu hộ, bạn cần biết đơn vị thực sự thu tiền.
Trước khi thanh toán, hãy yêu cầu bốn thông tin:
- Khoản tiền phục vụ công việc gì?
- Số tiền được tính theo căn cứ nào?
- Ai nhận tiền và chịu trách nhiệm thực hiện?
- Có thông báo thu, thỏa thuận dịch vụ hoặc chứng từ gì?
Những tên gọi như “tiền quan hệ”, “phí thanh tra” hoặc “bôi trơn” không giải thích được căn cứ thu. Bên mình khuyên chỉ duyệt khi nội dung và căn cứ khoản tiền đã rõ.
Phí dịch vụ cần gắn với công việc được nhận làm. Khoản nộp chính thức cần có thông tin thu tương ứng.
Thay đổi công năng, kết cấu và khối lượng sau khi ký làm tăng chi phí
Thay đổi công năng, kết cấu và khối lượng làm phát sinh tiền thiết kế, vật tư và nhân công. Nếu phần cũ đã thi công, chi phí còn gồm tháo dỡ và xử lý lại.
Đổi phòng, thêm ổ cắm, sửa cầu thang hoặc nâng tầng tạo công việc bổ sung
Đổi vị trí phòng, thêm điểm điện, sửa cầu thang và nâng tầng làm thay đổi khối lượng thiết kế, thi công. Bạn nên xác nhận cả công việc kéo theo trước khi duyệt.
| Yêu cầu thay đổi | Công việc kéo theo | Khoản tiền cần xác nhận |
| Thêm ổ cắm | Bổ sung dây, ống, hộp và thiết bị; đục vá nếu tường đã hoàn thiện | Vật tư, nhân công, hoàn trả bề mặt |
| Đổi vị trí phòng | Điều chỉnh tường, cửa, điện nước | Thiết kế, tháo dỡ, xây và hoàn thiện lại |
| Sửa cầu thang | Điều chỉnh kích thước, kết cấu hoặc vật liệu | Thiết kế, kết cấu, bậc và lan can |
| Nâng thêm tầng | Đánh giá khả năng chịu lực, điều chỉnh thiết kế và thủ tục liên quan | Kiểm định khi cần, thiết kế, gia cường và thi công |
Thay đổi càng muộn, càng nhiều phần đã làm phải xử lý lại. Bên mình khuyên chốt vị trí phòng và điểm điện trước khi thi công tường, đường ống.
Với nâng tầng, kỹ sư cần đánh giá móng và kết cấu hiện hữu trước khi triển khai. Giá làm thêm tầng phải tính cả phần gia cường được xác định trong phương án.
Bảng điều chỉnh ghi phần tăng, phần giảm và ảnh hưởng tiến độ
Bảng điều chỉnh cần ghi phần làm thêm, phần bỏ đi và tổng chênh lệch trước khi gia chủ xác nhận. Mỗi dòng cần có công việc, khối lượng và đơn giá.
Ví dụ giả định:
| Nội dung điều chỉnh | Khối lượng × đơn giá | Tăng | Giảm |
| Bỏ vách chưa thi công | 10 m² × 300.000 đồng | — | 3.000.000 đồng |
| Làm vách theo phương án mới | 12 m² × 350.000 đồng | 4.200.000 đồng | — |
| Dời điểm điện | 2 điểm × 300.000 đồng | 600.000 đồng | — |
| Tổng | 4.800.000 đồng | 3.000.000 đồng | |
| Chênh lệch tăng | 4.800.000 − 3.000.000 | 1.800.000 đồng |
Các mức trên chỉ minh họa cách tính, không phải báo giá thi công.
Nếu vách cũ đã xây, bảng cần ghi riêng việc tháo dỡ và xử lý phế thải. Phần giảm trừ cũng phải phản ánh công việc thực tế còn được bỏ.
Phụ lục điều chỉnh hợp đồng ghi nhận phạm vi thay đổi, giá trị và thỏa thuận thực hiện. Bên mình khuyên xác nhận thêm số ngày điều chỉnh tiến độ trước khi làm.
VAT và chi phí sinh hoạt tạm thời cần được cộng vào tổng ngân sách
VAT chưa gồm trong giá và tiền thuê nhà, chuyển đồ, lưu kho làm tổng ngân sách cao hơn tiền thi công. Gia đình có vay xây nhà cần tính thêm lãi theo thời gian giải ngân.
| Nhóm khoản chi | Nội dung cần tính |
| Tổng thanh toán hợp đồng | Giá thi công, khoản tính riêng và VAT chưa bao gồm |
| Sinh hoạt tạm thời | Thuê nhà, chuyển đồ, lưu kho và chi phí di chuyển tăng thêm |
| Tài chính khi có vay | Lãi vay theo dư nợ và thời gian thực tế |
Trạng thái thuế VAT trong báo giá cho biết giá đang xem đã bao gồm thuế hay cần cộng riêng.
Ví dụ, thuê nhà 6 triệu đồng/tháng trong 5 tháng cần dự trù 30 triệu đồng. Nếu kéo dài thêm một tháng, tiền thuê tăng thêm 6 triệu đồng.
Bên mình khuyên quản lý tiền cọc thuê nhà ở dòng riêng. Đây là khoản tiền cần chuẩn bị, được hoàn trả theo thỏa thuận thuê.
Bảng đối chiếu trước khi ký giúp chốt các khoản ngoài gói
Đối chiếu hợp đồng, báo giá, bản vẽ và phụ lục vật tư giúp chốt khoản đã gồm và khoản tính riêng. Bạn có thể dùng bảng dưới để ghi từng khoản trước khi ký.
| Khoản chi | Đã gồm trong giá | Tính riêng | Cần xác nhận | Căn cứ/giá trị |
| Cọc và xử lý nền | ||||
| Phá dỡ, đất thừa, xà bần | ||||
| Tầng hầm, hố ga đặc biệt | ||||
| Cổng rào, sân vườn, mái che | ||||
| Điện nước tạm và đấu nối | ||||
| Nội thất và thiết bị | ||||
| Đo đạc, xin phép, hoàn công | ||||
| Thuế và khoản thu hộ |
Ở cột cuối, ghi dòng báo giá, bản vẽ hoặc phụ lục làm căn cứ. Khoản tạm tính cần ghi cách xác định giá trị cuối cùng.
Với mỗi khoản chưa rõ, hãy hỏi:
- Công việc cụ thể là gì?
- Phạm vi và vật tư ban đầu ghi ở tài liệu nào?
- Khoản này báo riêng từ đầu hay mới thay đổi?
- Khối lượng, đơn giá và phần giảm trừ là bao nhiêu?
- Ai thực hiện, ai thanh toán và khi nào xác nhận?
Cửa đã có trong hồ sơ, đúng kích thước và vật tư là công việc thuộc giá đã chốt. Nếu bạn đổi sang cửa lớn hơn, bảng điều chỉnh cần tính phần chênh lệch.
Nếu cửa lắp sai phương án, cần xác định nguyên nhân và trách nhiệm sửa chữa riêng. Tiền khắc phục không được gộp chung với yêu cầu nâng cấp của gia chủ.
Bên mình khuyên cập nhật các khoản phát sinh khi xây nhà trọn gói vào một bảng tổng. Bảng ghi cả phần tăng, giảm và khoản ngoài giá để bạn kiểm soát ngân sách.
Bạn có thể gửi bản vẽ, nhu cầu sử dụng và danh mục vật tư dự kiến cho Xây Nhà Đẹp Group. Bên mình sẽ tư vấn phạm vi thi công và làm rõ khoản tính riêng trước khi chốt báo giá.
Xây Nhà Đẹp Group
- Hotline: 0915.799.789
- Giới thiệu: https://xaynhadep.net.vn/gioi-thieu/
- Liên hệ: https://xaynhadep.net.vn/lien-he/
- Email: cskhxaynhadep@gmail.com
- Website: https://xaynhadep.net.vn
- Fanpage: Xây Nhà Đẹp Group
- Địa chỉ: 08 Lê Văn Khương, Phường Thới An, TP.HCM
- Chi nhánh Bình Phước: Tổ 9, Khu phố Hưng Long, Thị xã Chơn Thành, Bình Phước.
- Xưởng nội thất: 16/13A Đường 156, Bình Mỹ, Củ Chi, TP.HCM.
