Bạn có lô đất phố nhỏ, mặt tiền 6m, chiều sâu chỉ 11m và đang loay hoay không biết nên xây mấy tầng, bố trí bao nhiêu phòng cho hợp lý? Nhìn qua rất nhiều mẫu trên mạng nhưng vẫn chưa tìm được mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m nào thật sự “vừa người – vừa đất – vừa túi tiền”?
Bài viết này của Xây Nhà Đẹp sẽ giúp bạn hình dung rõ ràng một ngôi nhà 2 tầng 6x11m lý tưởng trên đất phố nhỏ hẹp: từ các phương án mặt bằng điển hình, giải pháp mặt tiền, thông gió – lấy sáng, cách bố trí nội thất đến khung chi phí và kinh nghiệm làm việc với kiến trúc sư, nhà thầu. Mục tiêu là để bạn có đủ thông tin thực tế, tự tin chọn được mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m phù hợp nhất với gia đình mình, hạn chế tối đa việc “xây xong mới thấy tiếc”.
Tổng quan về mẫu nhà 2 tầng 6x11m trong bối cảnh đất phố nhỏ hẹp
Trong bối cảnh đất ở đô thị ngày càng chia nhỏ, mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m trở thành lựa chọn rất “vừa vặn” cho gia đình trẻ. Mặt tiền 6m đủ để xử lý kiến trúc đẹp, chiều sâu 11m không quá dài nên dễ bố trí công năng mà vẫn kiểm soát được chi phí.
Nếu biết cách tổ chức không gian, một ngôi nhà 2 tầng 6x11m hoàn toàn có thể đáp ứng đầy đủ phòng khách, bếp – ăn, 3–4 phòng ngủ, khu vệ sinh, chỗ phơi giặt và cả góc làm việc nhỏ cho gia đình 3–5 thành viên.
Đặc điểm lô đất 6x11m và xu hướng xây nhà phố 2 tầng trên diện tích nhỏ hiện nay
Lô đất 6x11m thuộc nhóm đất phố nhỏ, diện tích khoảng hơn 60m², thường nằm trong khu dân cư hiện hữu hoặc các dãy nhà liền kề. Điểm mạnh của loại đất này là mặt tiền 6m khá thoải mái để bố trí cửa, ban công, gara và xử lý hình khối mặt đứng.
Xu hướng hiện nay là thay vì xây nhà cấp 4 trên lô đất như vậy, nhiều gia chủ chọn thiết kế nhà 2 tầng 6x11m để tăng diện tích sử dụng, tách rõ không gian sinh hoạt chung và khu nghỉ ngơi, đồng thời tạo vẻ ngoài hiện đại, phù hợp cảnh quan đô thị.
Ưu điểm của nhà 2 tầng 6x11m so với thiết kế nhà cấp 4 6x11m
So với thiết kế nhà cấp 4 6x11m, giải pháp 2 tầng giúp nhân đôi diện tích sàn mà không phải “cắt bớt” quá nhiều không gian chức năng. So với phương án 6×11 nhà gác lửng, nhà 2 tầng có trần cao thoải mái hơn, khả năng cách âm và riêng tư tốt hơn giữa các phòng.
Trong khi đó, so với thiết kế nhà 3 tầng 6x11m, một nhà 2 tầng 6x11m dễ thi công hơn, chi phí thấp hơn, phù hợp gia đình 3–5 người mà không tạo cảm giác “quá cao, quá chật” trên nền đất nhỏ. Đây là lý do mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m thường được xem là điểm cân bằng giữa công năng, chi phí và sự thoải mái khi ở lâu dài.
Nhóm gia chủ phù hợp với mẫu nhà 2 tầng 6x11m
Những ai nên cân nhắc mẫu nhà 2 tầng 6x11m?
Thường đó là các gia đình trẻ 1–2 con, hoặc gia đình có 3 thế hệ nhưng số thành viên không quá đông. Họ cần 3–4 phòng ngủ, phòng khách, bếp – ăn, không gian sinh hoạt chung và khu phơi giặt gọn gàng.
Một số chủ nhà còn muốn tận dụng tầng trệt của nhà phố 6x11m để kinh doanh nhỏ, mở tiệm tóc, văn phòng mini, shop online… trong khi tầng trên vẫn giữ được sự riêng tư cho sinh hoạt gia đình. Với nhóm nhu cầu này, mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m là lựa chọn hợp lý cả về công năng lẫn ngân sách.
Đặc trưng quy hoạch và pháp lý ảnh hưởng đến thiết kế nhà phố 6x11m 2 tầng
Khi bắt tay vào thiết kế nhà phố 6x11m, gia chủ không chỉ quan tâm tới mặt bằng và nội thất mà còn phải chú ý tới các yếu tố quy hoạch và pháp lý. Những yếu tố này quyết định bạn được xây cao bao nhiêu tầng, lùi bao nhiêu mét, có được làm ban công hay không…
Hiểu rõ “khung” pháp lý sẽ giúp quá trình triển khai mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m thuận lợi, tránh phải chỉnh sửa nhiều lần hoặc vướng mắc khi xin phép xây dựng.
Chỉ giới xây dựng, mật độ và chiều cao phổ biến cho nhà phố mặt tiền 6m tại đô thị
Với nhà phố mặt tiền 6m, chỉ giới xây dựng và mật độ cho phép thường do quy hoạch khu vực quy định. Một số tuyến đường yêu cầu lùi một khoảng nhỏ làm vỉa hè, trong khi các hẻm dân cư có thể cho phép xây sát ranh hơn.
Chiều cao tối đa của nhà 2 tầng mặt tiền 6m cũng phải bám theo quy hoạch, thường đủ để bố trí 2 tầng ở và mái che thang, không vượt quá số tầng quy định chung của khu phố. Kiến trúc sư sẽ dựa trên các thông số này để định hình chiều cao tầng, tỷ lệ mặt đứng và tổng thể thiết kế nhà phố 6x11m.
Yêu cầu về chỗ đậu xe, khoảng lùi, an toàn giao thông đối với lô đất phố nhỏ hẹp
Trên lô đất nhỏ, bài toán chỗ để xe luôn là vấn đề phải tính từ đầu. Nhiều khu vực yêu cầu nhà phố 6x11m phải có khoảng lùi hoặc khu vực để xe trong sân để không lấn chiếm lòng đường, vỉa hè.
Bố trí khoảng lùi hợp lý còn giúp mặt tiền thông thoáng, hạn chế tình trạng xe ra vào gây nguy hiểm cho người đi bộ. Khi triển khai mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m, kiến trúc sư thường đề xuất phương án chừa sân trước đủ cho xe máy hoặc gara nhỏ tùy nhu cầu và quy định từng khu vực.
Lưu ý khi xin phép xây dựng nhà phố 2 tầng 6x11m trong khu dân cư hiện hữu
Với khu dân cư hiện hữu, hồ sơ xin phép xây dựng nhà phố 2 tầng 6x11m cần bám sát quy hoạch chi tiết, các thông số về mật độ, chiều cao, khoảng lùi, hình thức kiến trúc cơ bản.
Gia chủ nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ đất, hiện trạng nhà xung quanh và làm việc sớm với đơn vị thiết kế để mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m vừa đáp ứng mong muốn sử dụng, vừa phù hợp quy định. Khi hồ sơ rõ ràng và bản vẽ tuân thủ đúng các yêu cầu, quá trình cấp phép và thi công sẽ trôi chảy hơn, hạn chế rủi ro phải điều chỉnh giữa chừng.
Nguyên tắc thiết kế nhà rộng 6m dài 11m dạng 2 tầng tối ưu cho đất phố nhỏ hẹp
Khi làm việc với lô đất 6x11m, điều quan trọng không chỉ là vẽ được một mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m đẹp, mà còn phải đảm bảo nhà thoáng, dễ ở, dễ thi công trong hẻm phố nhỏ.
Ba trục chính cần bám: hình khối gọn – công năng rõ – giao thông mạch lạc.
Tổ chức hình khối nhà ống mặt tiền 6m, chiều sâu 11m gọn, cân đối với dãy phố
Với mặt tiền 6m, bạn có lợi thế hơn so với nhà 4–5m ngang, nhưng nếu xử lý hình khối không khéo, nhà vẫn dễ bị nặng nề.
Khi triển khai thiết kế nhà rộng 6m dài 11m, kiến trúc sư thường:
- Giữ khối nhà chính đơn giản, ít “giật cấp” phức tạp.
- Tận dụng bề ngang 6m để chia mảng đặc – rỗng (tường – cửa sổ – ban công) cân đối.
- Hạn chế các chi tiết khó thi công trong ngõ nhỏ, tránh làm đội chi phí và kéo dài tiến độ.
Một mặt đứng gọn, rõ mảng – khối sẽ giúp nhà 2 tầng 6x11m hòa vào tổng thể dãy phố mà vẫn đủ điểm nhấn.
Phân chia không gian ngày – đêm, sinh hoạt chung – riêng tư hợp lý trên 2 tầng
Với diện tích không quá lớn, phân chia công năng rõ ràng là cách hiệu quả nhất để nhà phố 6x11m không bị rối.
Nguyên tắc thường dùng:
- Tầng trệt: ưu tiên không gian “ngày” – tiếp khách, ăn uống, bếp, làm việc nhẹ.
- Tầng trên: dành cho “đêm” – phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung, góc học tập.
Cách phân tầng này giúp mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m giữ được sự riêng tư cho khu ngủ nghỉ, đồng thời hạn chế tiếng ồn từ khu sinh hoạt chung ảnh hưởng đến người cần nghỉ ngơi.
Tối ưu giao thông, hạn chế hành lang dài và diện tích chết trong mặt bằng 6x11m
Lô 6x11m không đủ rộng để “lãng phí” diện tích cho hành lang dài và góc chết.
Khi bố trí mặt bằng, nên:
- Đặt cầu thang ở vị trí trung tâm, “vừa đủ” để chia không gian nhưng không tạo nhiều diện tích thừa.
- Tận dụng khoảng đệm trước phòng ngủ, chân cầu thang làm tủ, kệ, góc làm việc.
- Hạn chế các đoạn hành lang chỉ dùng để đi lại mà không có chức năng gì khác.
Khi giao thông mạch lạc, không gian sử dụng của nhà 2 tầng 6x11m sẽ “nở” ra đáng kể, dù diện tích thực tế không thay đổi.
Các phương án mặt bằng tiêu biểu cho mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m
Trên cùng diện tích, có nhiều cách chia phòng khác nhau.
Dưới đây là những phương án mặt bằng thường gặp, phù hợp từng kiểu gia đình khi xây mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m.
Mặt bằng nhà 2 tầng 6x11m 3 phòng ngủ 2 vệ sinh cho gia đình 3–4 người
Phương án phổ biến nhất cho gia đình trẻ là:
- Tầng trệt: phòng khách liên thông bếp – ăn, một WC chung, có thể kèm chỗ để xe máy.
- Tầng trên: 3 phòng ngủ (1 phòng master, 2 phòng cho con), thêm 1 WC dùng chung.
Cách bố trí này giúp nhà 2 tầng 6x11m gọn gàng, đủ công năng, không gian sinh hoạt chung vẫn rộng và thoáng, phù hợp gia đình ít người nhưng thích sự thoải mái.
Mặt bằng nhà 2 tầng 6x11m 4 phòng ngủ cho gia đình đông thành viên hoặc có ông bà ở cùng
Với gia đình nhiều thành viên, có ông bà sống chung, cần thêm 1 phòng ngủ, mặt bằng có thể điều chỉnh như sau:
- Tầng trệt: phòng khách, bếp – ăn, 1 phòng ngủ (ưu tiên cho người lớn tuổi), 1 WC.
- Tầng trên: 3 phòng ngủ còn lại, bố trí linh hoạt cho vợ chồng, con cái, khách; kèm WC.
Trong phương án này, diện tích phòng ngủ sẽ phải chia nhỏ hơn, nhưng đổi lại mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m đáp ứng được nhu cầu ở đông người mà vẫn giữ được lối đi hợp lý.
Phương án nhà 2 tầng 6x11m có phòng ngủ tầng trệt dành cho người lớn tuổi
Ngay cả khi chỉ có 3 phòng ngủ, nhiều gia đình vẫn muốn có 1 phòng ngủ ở tầng trệt.
Lý do là để ông bà, người cao tuổi hoặc người hạn chế di chuyển không phải leo thang mỗi ngày.
Lúc này, bố cục thường là:
- Phòng ngủ tầng trệt đặt phía sau, gần WC và sân sau, yên tĩnh hơn.
- Phòng khách – bếp – ăn đẩy lên phía trước, vẫn đảm bảo thoáng nhờ cửa chính và cửa sổ.
Đây là một biến thể rất thực tế của nhà 2 tầng 6x11m, đặc biệt phù hợp gia đình có người già.
Phương án nhà 2 tầng 6x11m kết hợp kinh doanh nhỏ ở tầng một nhưng vẫn đảm bảo riêng tư tầng trên
Với đất phố, nhu cầu ở kết hợp kinh doanh rất phổ biến.
Tầng trệt có thể dùng làm: cửa hàng nhỏ, tiệm dịch vụ, văn phòng mini, trong khi tầng trên dành cho sinh hoạt gia đình.
Một số nguyên tắc để mẫu nhà 2 tầng 6x11m kiểu này vẫn riêng tư:
- Thiết kế lối lên tầng trên tách biệt, tránh đi xuyên qua khu vực kinh doanh.
- Bố trí WC cho khách hàng riêng, không sử dụng chung với khu ở gia đình.
- Tầng trên được xử lý như một căn hộ riêng, có phòng khách nhỏ, bếp, phòng ngủ…
Nhờ đó, chủ nhà có thể vừa khai thác kinh tế, vừa giữ được không gian sống yên tĩnh, không bị xáo trộn quá nhiều.
Giải pháp mặt tiền cho mẫu nhà 2 tầng 6x11m trên đất phố nhỏ hẹp
Mặt tiền là “gương mặt” của công trình, đặc biệt quan trọng với mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m nằm trên trục phố hoặc trong hẻm.
Thiết kế hợp lý sẽ giúp nhà nổi bật vừa đủ, không lạc lõng so với xung quanh, đồng thời hỗ trợ lấy sáng, thông gió tốt hơn.
Phong cách hiện đại tối giản, xử lý mảng – khối cho mặt tiền 6m hài hòa với phố xá
Với bề ngang 6m, phong cách hiện đại – tối giản rất phù hợp.
Thay vì quá nhiều chi tiết, nên tập trung vào:
- Mảng tường phẳng kết hợp vài đường kẻ ngang, dọc rõ ràng.
- Cửa kính, ban công, lam che nắng được sắp xếp theo nhịp điệu.
- Tỷ lệ đặc – rỗng (tường – cửa) cân đối trên toàn bộ mặt đứng.
Cách xử lý này giúp nhà 2 tầng 6x11m nhìn thanh thoát, sang nhưng không phô trương, dễ “ăn nhập” với dãy nhà phố xung quanh.
Lựa chọn mái bằng, mái Thái hoặc mái lệch phù hợp khí hậu và cảnh quan đô thị
Tùy khu vực và gu thẩm mỹ, mẫu nhà 2 tầng 6x11m có thể sử dụng:
- Mái bằng: phù hợp phong cách hiện đại, dễ bố trí sân thượng, đặt bồn nước, pin năng lượng.
- Mái Thái: tạo hình cao ráo, thoát nước tốt, hợp khu dân cư có nhiều nhà mái dốc.
- Mái lệch: tạo điểm nhấn kiến trúc, phù hợp gia chủ thích sự khác biệt nhưng vẫn gọn gàng.
Quan trọng là mái phải tương thích với tổng thể dãy phố và điều kiện thi công thực tế (đường vào hẹp, không gian thao tác hạn chế…).
Bố trí ban công, lan can, hệ cửa sổ tạo chiều sâu và tăng tính thẩm mỹ mặt đứng
Ban công và cửa sổ là yếu tố vừa kỹ thuật vừa thẩm mỹ.
Với mặt tiền 6m, có thể:
- Thiết kế một hoặc hai ban công rộng vừa phải, không vươn quá xa ra đường.
- Chọn lan can kính, sắt hộp hoặc bê tông tùy phong cách của mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m.
- Bố trí cửa sổ theo trục dọc hoặc ngang nhất quán, tránh “mạnh ai nấy ở” gây rối mắt.
Khi bố trí hợp lý, mặt tiền sẽ có chiều sâu, không bị phẳng và nhà cũng nhận được nhiều ánh sáng, gió hơn.
Sử dụng vật liệu, màu sắc và ánh sáng kiến trúc để làm nổi bật nhà 2 tầng 6x11m trong hẻm phố
Vật liệu và màu sắc nên được chọn sao cho bền, dễ bảo trì và phù hợp bối cảnh xung quanh.
Một số gợi ý:
- Dùng tông sáng, trung tính làm nền (trắng, kem, xám nhạt), nhấn bằng gỗ, đá, gạch ốp ở một số mảng nhỏ.
- Hạn chế quá nhiều màu mạnh trên cùng một mặt tiền nhà 2 tầng 6x11m, vì sẽ nhanh lỗi mốt.
- Bổ sung ánh sáng kiến trúc (đèn hắt tường, đèn âm trần ở mái đua, ban công) để ngôi nhà nổi bật vừa phải vào buổi tối.
Khi màu sắc, vật liệu và ánh sáng được phối hợp khéo léo, mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m không chỉ đẹp trên bản vẽ mà còn ấn tượng, chỉn chu ngoài thực tế, kể cả khi nằm trong một con hẻm nhỏ.
Thông gió, lấy sáng cho nhà phố 2 tầng 6x11m kẹp giữa nhà lân cận
Nhà phố nằm giữa hai công trình liền kề thường thiếu mặt thoáng, dễ tối và bí khí.
Với mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m, việc ưu tiên thông gió – lấy sáng đúng cách không chỉ giúp nhà mát hơn, tiết kiệm điện hơn mà còn cải thiện sức khỏe cho cả gia đình.
Thiết kế giếng trời, sân sau và ô thông gió cho lõi nhà phố diện tích nhỏ
Giếng trời là giải pháp hiệu quả nhất để đưa ánh sáng và gió vào phần giữa nhà – khu vực dễ tối nhất của lô 6x11m.
Một giếng trời nhỏ 1,2–1,6m² cũng đủ để:
- Đưa ánh sáng xuống xuyên suốt 2 tầng.
- Tạo luồng đối lưu giúp khí nóng thoát lên nhanh.
- Chống ẩm mốc ở khu vực bếp, cầu thang hoặc WC.
Ngoài ra, một sân sau nhỏ 1–1,5m cũng giúp nhà 2 tầng 6x11m thông thoáng hơn, đồng thời làm khu giặt – phơi tiện lợi, sạch sẽ.
Tổ chức cửa sổ, cửa đi và vách kính để tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên
Với mặt tiền 6m, việc bố trí cửa sổ lớn, cửa đi kính và các mảng vách kính hợp lý sẽ giúp ánh sáng lan sâu vào bên trong.
Một số nguyên tắc khi bố trí:
- Dùng cửa kính lớn ở tầng trệt để lấy sáng cho phòng khách.
- Kết hợp cửa sổ ngang, ô kính cao ở tầng trên để tăng độ sáng nhưng vẫn đảm bảo riêng tư.
- Tận dụng vách kính mờ hoặc kính lấy sáng ở cầu thang để ánh sáng từ giếng trời lan rộng hơn.
Giải pháp này giúp mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m sáng tự nhiên, giảm phụ thuộc vào đèn điện ban ngày.
Kết hợp lam che nắng, ban công, cây xanh mặt tiền để giảm bức xạ nhiệt và tăng riêng tư
Nhà phố hướng Tây hoặc Tây Nam thường nóng vào buổi chiều.
Để giảm nhiệt mà không làm tối nhà, kiến trúc sư thường:
- Lắp lam che nắng ngang hoặc dọc tùy hướng mặt tiền.
- Tạo ban công với mái che nhỏ để giảm bức xạ trực tiếp.
- Trồng cây xanh bản nhỏ, dễ chăm để lọc bụi, tạo lớp đệm cách nhiệt.
Nhờ đó, nhà phố 6x11m vẫn thoáng và sáng, không bị chói nắng hay thiếu riêng tư.
Giải pháp thông gió chéo và hút gió cho nhà ống mặt tiền 6m trong dãy nhà san sát
Thông gió chéo là đưa gió vào từ một phía và thoát ra ở phía đối diện.
Trong lô đất chỉ có một mặt thoáng như 6x11m, có thể đạt được hiệu quả nhờ:
- Kết hợp cửa trước – giếng trời – sân sau thành chuỗi thông gió liên tục.
- Mở các ô thoáng ở vị trí cao trên tường.
- Dùng quạt hút âm tường ở khu bếp và WC để tăng lưu thông khí.
Với cách này, mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m luôn có luồng khí tươi mới, giảm mùi và chống ẩm tốt hơn.
Bố trí nội thất trong nhà 2 tầng 6x11m để không gian rộng và tiện nghi
Bố trí nội thất đúng cách sẽ giúp diện tích nhỏ như 6x11m trở nên rộng hơn nhiều khi sử dụng thực tế.
Nguyên tắc là hạn chế chia nhỏ, ưu tiên liên thông, chọn đồ vừa kích thước.
Phân chia khu chức năng tầng trệt: phòng khách, bếp – ăn, khu vệ sinh và khu để xe hợp lý
Tầng trệt của nhà 2 tầng 6x11m cần gọn nhưng vẫn đầy đủ công năng.
Thường cách bố trí hiệu quả nhất là:
- Phòng khách phía trước, liên thông bếp – ăn để tạo không gian mở.
- WC đặt gần cầu thang để tiện đường ống và tiết kiệm diện tích.
- Chừa khoảng để xe máy ngay gần cửa hoặc trong sân trước nếu quy hoạch cho phép.
Không gian mở sẽ giúp tầng trệt sáng, rộng, dễ bố trí nội thất.
Thiết kế phòng ngủ, phòng làm việc, phòng sinh hoạt chung trên tầng hai cho gia đình trẻ
Tầng hai là không gian riêng tư, nên bố trí nhẹ nhàng, yên tĩnh.
Một bố cục hợp lý gồm:
- Phòng ngủ master hướng ra mặt tiền, có cửa sổ lớn.
- Hai phòng ngủ nhỏ hơn phía sau (tùy nhu cầu).
- Một góc làm việc hoặc sinh hoạt chung bố trí cạnh giếng trời để sáng tự nhiên.
Cách bố trí này khiến mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m trở nên cân bằng giữa tiện nghi và riêng tư.
Ứng dụng nội thất thông minh, tủ âm tường và giải pháp lưu trữ cho diện tích khoảng 66m² mỗi tầng
Đồ nội thất thông minh là “cứu tinh” cho diện tích nhỏ.
Một số ứng dụng hiệu quả:
- Tủ âm tường toàn khối giúp phòng gọn và sang hơn.
- Giường có ngăn kéo để tăng chỗ chứa.
- Bàn gấp, bàn thông minh để tiết kiệm diện tích khi không dùng.
- Tận dụng gầm cầu thang làm kho hoặc kệ tủ.
Nhờ đó, mỗi tầng 66m² được tận dụng tối đa mà không gây cảm giác chật.
Phối màu, chất liệu và ánh sáng nội thất phù hợp nhà phố nhỏ hẹp, hạn chế cảm giác bí và chật
Màu sắc nội thất có ảnh hưởng trực tiếp đến cảm giác không gian.
Một số nguyên tắc giúp nhà 2 tầng 6x11m rộng hơn:
- Dùng màu sáng và trung tính làm chủ đạo (trắng, kem, be, xám nhạt).
- Kết hợp gỗ sáng màu, đá nhạt để tăng độ ấm mà vẫn thoáng.
- Ưu tiên ánh sáng vàng dịu và ánh sáng trắng tự nhiên.
- Giảm bớt chi tiết rườm rà để không gian nhẹ mắt.
Chi phí xây dựng mẫu nhà 2 tầng 6x11m trên đất phố nhỏ hẹp
Chi phí xây dựng phụ thuộc phong cách, vật liệu, mặt bằng và đơn vị thi công.
Tuy nhiên, mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m có chi phí khá “dễ thở” so với các kích thước lớn hơn.
Cách tính diện tích xây dựng và các hạng mục cấu thành chi phí nhà phố 2 tầng 6x11m
Diện tích tính theo diện tích sàn + mái + sân.
Tổng diện tích xây dựng của nhà 2 tầng 6x11m thường dao động 130–150m² tùy cách xử lý ban công, mái và sân thượng.
Các hạng mục chi phí chính gồm:
- Phần thô: móng, cột, dầm, sàn.
- Phần hoàn thiện: gạch, sơn, cửa, lan can, trần.
- Hệ thống kỹ thuật: điện, nước, chống thấm, thông gió.
- Nội thất cơ bản tùy nhu cầu.
Khung chi phí tham khảo từ phần thô đến hoàn thiện cho nhà 2 tầng 6x11m mái bằng, mái Thái
Hiện nay, đơn giá hoàn thiện dao động:
- Mái bằng: 6–7,5 triệu/m².
- Mái Thái: 7–8,5 triệu/m² (do kết cấu phức tạp hơn).
Như vậy, tổng chi phí thi công mẫu nhà 2 tầng 6x11m rơi vào khoảng 780 triệu – 1,25 tỷ tùy mức hoàn thiện.
Những yếu tố làm biến động chi phí: phong cách kiến trúc, vật liệu hoàn thiện, mức đầu tư nội thất
Một số yếu tố khiến ngân sách tăng hoặc giảm đáng kể:
- Mặt tiền đơn giản hay cầu kỳ.
- Dùng vật liệu phổ thông hay vật liệu cao cấp.
- Có làm trần thạch cao giật cấp hay không.
- Nội thất đóng hay nội thất rời.
Đây là lý do khi triển khai mẫu thiết kế nhà 2 tầng 6x11m, nên chốt phong cách và vật liệu ngay từ đầu.
Gợi ý phân bổ ngân sách tối ưu giữa kết cấu, kiến trúc mặt tiền và nội thất cho đất phố nhỏ
- Đầu tư mạnh vào kết cấu và chống thấm.
- Mặt tiền giữ mức vừa phải, tránh rườm rà.
- Nội thất tập trung vào bếp, phòng ngủ master, còn lại chọn giải pháp vừa tầm.
Cách chia ngân sách này giúp công trình bền – đẹp – tiết kiệm lâu dài.
Những lỗi thường gặp khi áp dụng mẫu nhà 2 tầng 6x11m cho đất phố nhỏ hẹp
Ngay cả khi có bản vẽ tốt, nhiều nhà vẫn bị giảm chất lượng sử dụng vì lỗi thi công hoặc bố trí sai ngay từ đầu.
Chọn mẫu không phù hợp hiện trạng đất, hướng nắng và bề rộng hẻm, gây bất tiện khi sử dụng
Lỗi này khiến nhà nóng, thiếu sáng hoặc khó đậu xe.
Trang trí mặt tiền rối, nhiều chi tiết khó thi công trong ngõ nhỏ, làm tăng chi phí không cần thiết
Nhà phố nhỏ cần gọn, đẹp, rõ hình khối.
Quá nhiều chi tiết dễ làm nhà nặng nề và tốn kém.
Bố trí công năng nặng về số phòng, bỏ qua thông gió – lấy sáng và sự liên thông không gian
Đây là lỗi phổ biến khi cố “nhét” quá nhiều phòng vào diện tích nhỏ.
Kết quả: nhà chật, tối và bí.
Ước lượng sai chi phí, thay đổi thiết kế liên tục trong quá trình thi công dẫn đến đội vốn
Mọi thay đổi sau khi thi công đều tốn kém.
Phải chốt rõ toàn bộ phương án trước khi ký hợp đồng.
Kinh nghiệm làm việc với kiến trúc sư và nhà thầu khi xây nhà 2 tầng 6x11m
Một quy trình rõ ràng sẽ giúp quá trình thi công nhanh và ít phát sinh.
Chuẩn bị nhu cầu sử dụng, phong cách mong muốn và mức ngân sách trước khi gặp kiến trúc sư
Càng rõ nhu cầu, bản vẽ càng chuẩn ngay từ đầu.
Yêu cầu bản vẽ phương án mặt bằng, phối cảnh và hồ sơ kỹ thuật phù hợp đặc thù đất phố nhỏ
Mặt bằng, mặt đứng và hồ sơ kỹ thuật cần bám sát thực tế lô 6x11m và tình trạng hẻm.
Cách đọc bản vẽ, so sánh các phương án nhà 2 tầng 6x11m trước khi chốt thiết kế cuối cùng
Nên đọc kỹ bố trí phòng, vị trí cầu thang, hướng cửa, đường ống và thông gió.
Theo dõi thi công, nghiệm thu từng giai đoạn để công trình bám sát thiết kế và kiểm soát chi phí
Giám sát kỹ các giai đoạn móng – đổ sàn – xây tường – hoàn thiện để tránh sai lệch bản vẽ.
